〜 脇田雄太コラム 第46回 〜 「不安を払拭するために行動しよう！」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
どんな物事においても、初めてのチャレンジには試行錯誤や失敗が付きものです。
普段当たり前のように乗っている自転車でも、乗り始めた子供の頃は補助輪を付けて転んだりしながら、徐々に乗る感覚を身に付けていきましたよね？
ボロ物件投資も全く一緒です。物件購入からリフォーム、客付に至るまで、さまざまなプロセスで、「このやり方で良いのだろうか？」という自問自答を繰り返しながら、自分なりのノウハウを身に付けていくもの。
大きな失敗は避けなければなりませんが、試行錯誤や小さな失敗を積み重ねることはその後の投資においても、大きな糧となるはずです。
とはいえ、そのチャレンジが上手く行かないと、誰だって不安になりますよね。
例えば、初めてのボロ物件でリフォームが終わり、入居者を募集してみたものの反応が思わしくない。このまま入居が決まらなかったとしたら、投資そのものが頓挫してしまうのでは…。
私から見ると、やるべきことをやればまったく問題ないのですが、経験が少ないとそうもいきません。想定外のことが起きるたびに不安を抱えて、ストレスになってしまう初心者さんも、意外と多いようです。
今回はそんな、投資初期の不安を解決するために必要なマインドを、客付の問題やその解決策を交えながら、探ってみたいと思います。
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数射ちゃ当たる戦術とは？
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客付について以前、オンラインでこんなご質問をいただいたことがあります。
「戸建の賃貸募集をしていますが、まだ問い合わせがありません」
「脇田さんは賃貸募集をする際、何社ぐらいの不動産会社に依頼していますか？」
家賃収入が得られなければ、手をかけた貸家もタダの空き家。お客様をお迎えする準備を整えたら、何としてでも入居を決めなければいけません！
そのような際に、打開策として最も有効なのが、大家自らが積極的に営業する、いわば「数射ちゃ当たる」の戦術です。
客付が上手く行かない大家さんの話を聞いていると、賃貸募集の依頼数が少な過ぎるケースが多々あります。
せいぜい3〜4社とか、そんなレベルなんですね。
ところが、賃貸仲介を扱っている不動産会社さんの中には、大家の前では「がんばります！」と答えるものの、実際には何もしないような担当者もいたりします。
ということは、3〜4社に声を掛けたとしても、頑張って営業してくれるのは1社だけ…、なんてこともあり得るのです。
不動産の世界は「性善説」や「楽観主義」でうまくいくほど甘いものではありません。信頼のおける業者さんを見つけられていない初心者の頃ならなおさらです。
そんなときにカギを握るのは、ズバリ、行動量といえます。
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依頼の母数を増やそう！
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つまり、入居者を早くつけたいなら、「賃貸募集を掛ける母数を増やす」ということ。単純な理屈ですが、依頼の数を10倍に増やせば、頑張って営業してくれるところも10倍というわけです。
ちなみに、私が賃貸募集をかける際は、30〜40社ほどに依頼しています。
ありがたいことに私が手がける物件は人気が高く、募集を掛ければすぐに決まるケースが多いため、それをわかっている営業マンさんたちが素早く対応してくれます。
ちなみにこの時、FAXやメール、LINEなど、いろんなデバイスを使い分けています。例えば、おじいさんが個人でやっているような街の小さな不動産屋さんでは、未だにFAXが現役というところもありますし、若い方ならLINEが最も確実です。自分の都合ではなく、相手に合わせることがポイントです。
何を言いたいかというと、埋まりやすい良い物件を提供していれば、客付け営業はどんどんラクになっていきます。「このオーナーの物件はすぐに埋まる」と感じてもらえると、次からは「空室が出たので募集をお願いします」と伝えるだけで仕事が終わるようになるのです。
その体制が作れるまでは、コツコツと営業活動に励みましょう。私も初期の頃は会社員の休日を利用して、賃貸営業の会社を回ったものです。そのおかげで、今の自由な生活があります。
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大家自身の行動ありき
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さて、ここまで客付の細かなノウハウを述べて来ましたが、どんなテクニックよりも重要なのはやはり、大家自身の行動力であることは間違いありません。
「数射ちゃ当たる」戦術についても、弾を撃つのは結局、私たち大家でしかないのです。
誰だって最初は不安が付きまとい、思い切った行動ができないもの。
でも、その一歩を踏み出して峠を乗り越えれば、その先の景色が必ず見えてくるはずです。
入居が決まらないと悩む前に、まずは行動しましょう！
行動して数を射ってそれでも決まらなければ、賃料設定はどうとか追加のリフォームはどうとか、徐々に見直しながら反応を見れば良いと思いますよ。
私自身も引き続き、書籍やYouTubeでのライブ質問会など、より多くみなさんにノウハウを提供して行きますので、そちらもぜひご活用ください。
というわけで、今回はこの辺で。
脇田雄太でした。
