〜 脇田雄太コラム 第45回 〜 「自然災害のリスクに備える」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
みなさんもご存知のとおり、ここ10年ほどの間に、
・線状降水帯による豪雨
・大型台風による風水害
・大地震による建物の倒壊
などの自然災害が頻発しています。
特に、今年7月以降は熊本地方の大地震に続き、線状降水帯による浸水被害が全国各地で発生しており、多くの死者が出る事態となっています。
線状降水帯が増加している原因は、地球規模の温暖化が大きく関わっているとも言われており、今後、さらに増える可能性も考慮しなくてはなりません。
では、そんな状況で私たちのボロ物件投資は、どのようなスタンスで臨むべきなのか？
日本国内で不動産投資を行う以上、自然災害のリスクをゼロにすることは不可能であり、事前に備えておくことでリスクを可能な限り低くすることが、ほぼ唯一の選択肢ではないかと私自身は考えています。
今回はそんな、自然災害リスクを低減するための備えについて、解説してみたいと思います。
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集中豪雨は倍増！大地震は？
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気象庁気象研究所のデータによると、日本における線状降水帯を含む集中豪雨の発生数は、1976年から2020年の45年間で2.２倍に増加しています。
特に、梅雨期の7月に限ってはその数が約3.8倍であり、大半が線状降水帯によるものとされています。
気象研究所「集中豪雨の発生頻度がこの45年間で増加している ～特に梅雨期で増加傾向が顕著～」
https://www.mri-jma.go.jp/Topics/R04/040520/press_release040520.pdf
加えて2026年は、線状降水帯の発生が群を抜いて多く、その倍率はさらに高くなることが確実でしょう。
一方、地震についてはどうか？
気象庁が震度区分を見直した2007年以降、震度5弱以上の地震発生数は
・2011年（71回） 東日本大震災の年
・2016年（33回） 熊本地震の年
・2024年（28回） 能登半島地震の年
をピークに、年とエリアで大きなばらつきがあります。
可視化pedia「震度5弱以上の地震は増えているのか｜観測回数の推移を図解【2026年】」
https://kashikapedia.com/earthquake-trend/#toc6
こちらは、地球温暖化の影響を直接受けていないため、今後増加するかは未知数ですが、そもそも地震が多い日本列島ですから、地震による建物倒壊だけでなく津波被害にも備えておく必要があるといえるでしょう。
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大家が取るべき対策とは？
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では、それらの自然災害リスクに対し、私たち大家が取るべき対策を考えてみましょう。
まず1つめは、【物件選び】です。
購入を検討する段階で、物件が所在する自治体のハザードマップを確認し、洪水や土砂災害、地震や津波など、各項目の災害リスクを把握した上で、購入可否の判断材料にしてください。
とはいえ、ハザードマップには例外もあって、私がボロ物件投資をしている長崎市では傾斜地の地盤が安定しているため、黄色表示の「土砂災害警戒区域」であっても、必要以上に敬遠しなくて良いと私自身は考えています。
その点については、物件を仲介する地元の不動産会社さんへ、ハザードマップに対するヒアリングを行うなどして、災害リスクの見積りを行いましょう。
加えて、建物の耐震基準が強化された1981年6月以降に新築された物件を選ぶこと、それ以前の旧耐震物件ではリフォームで構造材に筋交いを入れるなど、地震リスクに対するソリューションを講じることも重要です。
2つめは、【火災・地震保険の加入】です。
私は自然災害のリスクをゼロに出来ない以上、発生した損害をカバーするためにも、保有物件に対する火災保険と地震保険への加入は必須と考えています。
保険会社の選び方や特約の種類など、解説すればキリがないので今回は割愛しますが、個人的なおすすめは、「民間の損保会社が提供する火災・地震保険」です。
いざという際に備えてフルカバーの補償を受けるだけでなく、火災保険の半額程度しか加入出来ない地震保険についても、「特約」などで手厚い補償を得られるように準備しておきましょう。
最後の3つめは、【建物の適切な維持管理】です。
ボロ物件は築年数が経過している影響から、建物の健全性が損なわれているケースが多々あります。
例えば、屋根の劣化による雨漏りで柱などの構造材が腐食してしまった場合、地震や強風に対する耐久性能が低下し、建物の倒壊にもつながります。
できれば、物件購入後のフルリフォームで傷んだ屋根や柱を更新するなど、可能な限りの対策を行い、起こり得る自然災害に備えておきたいものです。
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私たち大家の心構え
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さて、今回のコラムはいかがだったでしょうか。
日本列島はもともと自然災害の多い国ですが、近年はその発生頻度がどんどん高まっています。
実際、加入している火災保険の料率が、私が不動産投資を始めた20年近く前に比べて大幅に高騰していることも、その裏付けと言えるでしょう。
フルカバーの火災保険に加入し、建物をフルリフォームするには当然、コストがかさみます。しかし、日本にいる以上、そのコストは必要経費です。きちんと維持管理された物件を長期安定的に賃貸すれば、掛けたコストは必ずペイできます。
自然災害という重大な投資リスクに対し、私たち大家はどのような心構えで臨むべきか？
温暖化が加速する今後において、その問いはより一層重みを増すことになりそうです。
というわけで、今回はこの辺で。
脇田雄太でした。
