よくあるご質問

不動産投資・ボロ物件投資でよくあるご質問とその回答

よくあるご質問

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。そのため資産形成をしやすく、長期的に安定した収益を得やすいのが特徴です。特にボロ物件投資は少額資金で始めることができ、高い利回りを期待できます。

しかし、ボロ物件投資を成功させるためには知識や経験が必要です。初心者の方から「何から始めればいいかわからない」「もっと詳しく知りたい」と、連日お問い合わせをいただいております。

ここでは当事務所に寄せられたよくある質問とその回答をまとめました。不動産投資・ボロ物件投資の参考になれば幸いです。

Q他の不動産会社と何が違いますか?

A

脇田自身が元サラリーマン大家だったので、大家目線でのアドバイスが可能です。
一般的な不動産会社の「売る・買う」の関係で終わりではなく、大家の目線で「購入ーリフォームー入居後の管理」までサポート、アドバイスを致します!
投資の方向を相談しながら進められる点も一般的な不動産会社さんとは大きく異なります。

Q不動産投資初心者なのでいきなり面談や、いきなり契約が怖いです。

A

知りたい、体験してみたいという方は、まずは定期的に開催しております長崎物件視察ツアーや各セミナーにお越しください。
お申込み頂きました長崎の不動産投資にご興味のある方々複数人で古い状態の物件からリフォームが完了した綺麗な物件等を、脇田や他の参加者さん達と楽しく視察するツアーとなっております。
「百聞は一見に如かず」実際に見て感じる事が、初めての投資の不安を取り除いてくれるかもしれません。

Q融資を組んで投資したいです。

A

長崎のボロ物件投資は、法定耐用年数を超えた物件ばかりなので、現金で行う投資です。
銀行や政策金融公庫等が評価をしない物件だからこそお得に取得できます。
基本的には現金で資金を準備し、「融資が出たらラッキー」くらいの感覚でチャレンジするといいかもしれません。

Qコンサル契約の前に物件を見ることは出来ますか?

A

依頼者さんの資金や好みに応じてお申し込み後に物件を選定するため、
契約前に「この物件です!」とご案内は出来ません。
「階段は多くてもいいから立派な感じの戸建が良い」
「少しコンパクトでも良いから立地の良い物件が好きです」
「利回りが下がっても良いから資産価値の高い物件が欲しい」
など、人により様々な希望や事情がありますので、しっかりとご面談を行い、ヒヤリングを行った後に投資する物件をご提案致します。
イメージが出来ないといった方は、まずは長崎物件視察ツアーにご参加下さい。

Q人口の減少している長崎で投資しても大丈夫なのでしょうか?

A

問題ありません。
人口が減っている事よりも、ニーズに合わせた物件に仕上げる事が重要です。
こちらの「人口減少エリアでの賃貸って大丈夫なの?」
もご覧ください

Q本業が忙しくあまり長崎には行けないと思うのですが、投資してみたい気持ちはあります。

A

基本は現地で見て感じて頂く事をオススメしております。
1.物件を選定する時、2.リフォーム工事が完了した時。
この2回は長崎へお越し頂いております。
どうしても投資がしたいけど現地に行く時間が無い方や、
リピーター様はZOOM等、オンラインでの視察をご案内しております。
工事が完了し、綺麗になった物件をお披露目する日が脇田のとても楽しみな瞬間の1つでもありますので、
可能な限り足を運んで頂けますと幸いです。

Qコンサルを契約した後、勉強のために自分でも色々とやってみたいと思っていますが出来ますか?

A

可能です。基本はお任せで手間暇かけず投資出来るというのが脇田へ依頼するメリットでも御座いますが、
工事途中での視察や、拘った設備などをご自身で用意される方もいらっしゃいます(※要打ち合わせでお願いします)
やりたいことや学びたいことをご相談頂けましたら可能な限りご要望にお応え致します!

Q長崎の不動産投資は脇田さんありきの投資になってしまうと思うのですが、その点はいかがですか?

A

心配ありません。長崎には約10年共に不動産投資を行ってきた現地スタッフもおり、
専門の管理スタッフもいます。
また、脇田に不測の事態があった際には〇〇 といった内容もコンサル契約書に御座いますので、
ご安心してご面談を申し込みされて下さい。

Q副業として不動産投資をやってみたいです。どの程度の規模なら個人で行えるでしょうか?

A

一般的には5棟10室を超えた場合に事業的規模となるとされています。
数棟の戸建の投資は長く安定して運営出来る物件ですので副業としてオススメです。

Q脇田さんにお願いすると利回りどのくらいいけますか?

A

利回りは表面利回り、実質利回りが主な内容になると思いますが、
計算するタイミングや人によって基準が違いますので一概に言えません。
どの時点で想定するのか?買った時?入居が決まった時?退去した空室期間の時?自身の動いた行動分は算定するのか?
脇田自身の所有物件や、投資バランスのオススメは
水道管や電線等のインフラ関係の一新など、しっかりとやるべき工事を行い、
長期的に安定した資産を増やす事です。そのうえで大まかに15%程度で回っているかな。
くらいで想定するようにしています。
人によって違うというのは、インフラ関係や見えない部分は最低限でしか工事せず、表面を綺麗にし貸し出す事も可能なためです。
どちらの方法もメリット・デメリットがあり、どのような投資にするかは投資家自身で判断しなければなりません。
お考えや投資計画をヒヤリングし、最良のアドバイスをご提案致します。

Q家族が反対しているけど投資したいです。郵便物やその他の配慮は頂けますか?

A

基本的には奥様・旦那様にご理解頂き始める事が一番重要だと思いますが可能です。
過去にもそういった方が複数いらっしゃいました。
もし機会がありましたらご家族とご一緒に長崎物件視察ツアーの参加からされてみて下さい。
「不動産投資ってだけで何となく反対されていた妻から実際に見たらやってみたくなった」
「実際に見たら成功する実感が持てた」
など、ご家族から同意を得られたというオーナー様も多数いらっしゃいます。

Q自分の地元で不動産投資を考えています。脇田さんは長崎以外で投資されていますか?また、長崎以外の地域でもコンサルして頂けますか?

A

基本は不動産投資も、コンサルも長崎でしか行っておりません。
2つの理由があり、1つは階段立地が多く平地が少ない長崎の特殊事情で、
階段の物件は安く取得出来るのに賃料はしっかりととれる、また、需要もしっかりとあるエリアであるという事。
もう1つは、
長崎で長年投資をやってきたノウハウや現地の工事チームを使えないためです。
複数の工事をまとめて依頼するから安くできたり、長崎の職人さんだから工事が安くなったりと、
長崎特有の利点を活かせなくなってしまうためです。

Q長崎で不動産投資を始めるなら戸建とアパートどちらがいいですか?

A

どちらもしっかりと需要があるのでどちらでも大丈夫です。
「長崎で始めるなら」よりも「投資家の考え」の方が重要だと思います。
戸建はアパートより需要が高く、入居期間も長くなる傾向がありますが、投資の拡大には時間が掛かります。
アパートは一気に複数世帯を取得出来ますが入れ替わりの期間がある程度短く、
原状回復や再募集の広告費などが掛かってきます。
基本は投資家の考え次第ですが、脇田のオススメは「戸建」「戸建」「アパート」
の順に買っていくバランスがオススメです。
戸建2棟を安定運営しつつ、得られた賃料を貯蓄し本業の収入や貯金を合わせてアパートを購入する。
私自身、このバランスで買い進めてきました。

Q脇田さんが不動産投資している物件は、築何年までと決めていますか?

A

築年数に決まりは設けておりません。
築年数は一般的には重要かと思いますが、長崎のボロ物件投資では左程重要ではないためです。
重要なのは今現在の物件の状態です。築60年でも10年前にフルリフォームされていて、
綺麗な状態の物件もあります。
逆に築30年でも使い方、管理が悪く雨漏り、白蟻で重要な梁や柱がボロボロ。といった物件もあります。
しっかりと自身の目で見て、再生可能か判断できるように勉強しておくことが大切です。
もしくは、専門の知識のある方に同行してもらうのもおすすめです。
詳しくはこのあたりの事も複数の本で書いていますので脇田の著書をお読みください(笑)

Q入居後のトラブルや入居者対応は大変ではないですか?

A

大変です。しかし、一般的な賃貸物件全般にいえる事でもあります。
管理は2つの方法があります。
1つは大家自身が入居者との連絡窓口になる自主管理です。もう1つは管理会社を窓口にする方法です。
脇田は自身で管理専門の会社も経営していますので、入居者の対応やトラブルの対応もお任せください!

Q住宅ローンを返済中ですが不動産投資を始められますか?

A

脇田がみなさまにご紹介するのはボロ物件と呼ばれる築年数が古い格安物件です。新たなローンを組む必要はなく、お手持ちの資金でご購入いただけます。また、収益性が高いため現状のローンは切り離し、純粋に投資をスタートしていただくことが可能です。

Q自然災害などのリスクが怖くて踏み出せません

A

株・FX・不動産投資、どんな投資であってもリスクはあります。しかし、火災保険・地震保険・施設賠償責任保険に加入しておけば、自然災害等の被害があっても安心できます。

Q現在、長崎に物件を所有しているのですが、賃貸運用についてアドバイスをもらえますか?

A

喜んでアドバイスさせていただきます。リフォームから入居付け、2軒目の不動産投資までアドバイスいたしますのでお気軽にお問い合わせください。

Q脇田雄太事務所の業務内容を教えてください

A

私自身、一大家として活動しております。それと並行し、不動産投資コンサルティングと投資物件の管理代行が主な業務です。

Q脇田さんの著書にはどのようなものがありますか?

A

こちらにてご確認いただけます。Amazon等でご購入いただけますので、興味があればぜひ読んでみてください。

Qセミナーに講師としてご登壇いただくことはできますか?

A

可能な限り対応させていただきます。よろしければ、お問い合わせフォームより詳細をお送りください。

Q電話で直接相談することは可能ですか?

A

まずはお問い合わせフォームからお願い致します。頂いた内容を確認し、できるだけ早く脇田より連絡をいたしますのでお待ちください。※お問い合わせの流れはこちらから

Q長崎からはかなり遠い場所に住んでいますが相談できますか?

A

東京・大阪の方が大多数を占めています。脇田のコンサルティングは全国対応可能です。初回は長崎や大阪等で直接お会いさせていただき、面談という流れになります。お忙しい方はお電話やZOOMでの対応も可能ですので、まずはお問い合わせください。

Qボロ物件を紹介してもらうにはどうしたらいいですか?

A

不動産会社と信頼を築くには時間がかかります。すぐにボロ物件投資をしたい、という方は脇田にご相談ください。一般的に、売買仲介会社の場合、低価格物件は利益が薄いため取り扱いたがらない傾向にあります。それを踏まえた上で、「不動産会社が処分に困っている物件を買う」「購入後クレームを言わない」「トラブルがあっても自力で処理する」といったことができると認知され信頼を得られれば、紹介されやすくなるでしょう。

Qボロ物件投資に必要な予算はどれくらいですか?

A

こちらをご覧ください。

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