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不動産投資の
税金とリスク

不動産投資の税金問題、リスク、おすすめの理由

不動産投資を始めるならば必ず知っておくべきこと、それは税金やリスクについてです。
物件を取得すれば固定資産税をはじめ、必ず税金が発生します。逆に、税金について理解しておけば節税することも可能です。

また、不動産投資にはリスクもあります。事前に対策しておけばほとんどは回避できるため、ぜひ理解を深めておきましょう。

ここでは不動産投資で気になる税金とリスク、そして不動産投資が初心者におすすめの理由を解説します。

気になる税金問題

気になる税金問題
気になる税金問題

不動産投資をする上で忘れてはならないのが「税金」についてです。どんな税金があっていくらかかるのかわからない状態では、不安を抱えるだけでなく、支払えずに困ってしまう事態にもなりかねません。

不動産投資では不動産収入に課せられる「所得税」、物件取得時に必要な「不動産取得税」、所有不動産に課せられる「固定資産税」など、さまざまな税金がかかります。必要な税金やその計算方法について理解しておけば、経費としてどのくらいのお金が必要かを予測できます。

ここでは不動産投資に必要となる税金の種類、税率、計算方法、節税について解説します。

不動産投資で課せられる税金とは?

不動産投資をする上で覚えておきたいのが税金のことです。購入したら収益を得るだけだと安心していると、後からまとまった額の税金を支払わなければいけなくなるかもしれません。

不動産投資に関する税金には不動産取得税、固定資産税、所得税などがあります。また、個人事業税のように課税対象となる/ならないそれぞれのケースがある税金もあるため、注意が必要です。

ここでは、不動産投資家が必ず知っておくべき税金の種類や計算方法などを解説します。

所得税 所得税は所得、つまり収入に対して課せられる税金のことです。給与や預貯金の利子、株の配当金、その他何らかの収入・所得が対象です。不動産投資によって得られた家賃収入も「不動産所得」に区分され、所得税の課税対象となります。

不動産所得は、不動産によって得られた総収入から、不動産経営にかかった必要経費を引いた額です。たとえば、家賃や駐車場代などは総収入となり、管理費やリフォーム費用などは必要経費となります。

不動産取得税 不動産取得税は、土地建物などの不動産を取得した際にかかる地方税です。親が亡くなり相続した場合は対象外となります。

不動産取得税の計算式は「課税標準額(取得した不動産の価格)×税率」です。税率については2024年3月31日まで減額措置が適用され、土地・家屋(住宅)は3%、非住宅の家屋は4%となります。

標準化税額については不動産価格ではなく、「固定資産税評価額」が適用されます。建物であれば取得時の5~6割、土地は7割程度の価格が目安です。

登録免許税 登録免許税は不動産を取得しその所有権を登記する際にかかる税金です。不動産登記の目的は、不動産の所有者情報、建物・土地の詳細、権利などを登記簿に記載して公開することで、不動産取引等における安全を保つことです。たとえば、不動産取得後に権利関係で何らかのトラブルがあっても、登記されていれば権利を主張できるため安心です。

登録免許税額は「固定資産税評価額×税率」という計算式で算出されます。不動産投資の場合、税率は新築物件で0.15%(所有権の保存登記)となり、中古物件が0.3%(所有権の移転の登記)となります。

印紙税 印紙税は不動産の売買契約書に貼付する印紙を購入する際に支払う税金です。印紙税額は契約書に記載された不動産価格に応じて変動します。ちなみに、2024年3月31日までは印紙税の軽減措置が適用されます。

  • 100万円を超え500万円以下:2,000円(軽減措置期間:1,000円)
  • 500万円を超え1,000万円以下:1万円(軽減措置期間:5,000円)
  • 1,000万円を超え5,000万円以下:2万円(軽減措置期間:1万円)
  • 5,000万円を超え1億円以下:6万円(軽減措置期間:3万円)
  • 1億円を超え5億円以下:10万円(軽減措置期間:6万円)
固定資産税 固定資産税は不動産=固定資産を所有する個人または法人に対して課せられる地方税です。固定資産税は役所側が納めるべき金額を計算して通知する賦課課税方式を採用していて、その年の1月1日時点で固定資産を所有している人に送付される納税通知書を使い納税します。

固定資産税額は「固定資産税評価額×税率―軽減額」という計算式により算出されます。自治体によって異なる場合もありますが、標準税率は1.4%です。

都市計画税 都市計画税は市区町村の固定資産台帳に登録されていて、都市計画法の市街区域内にある不動産の所有者に対して課せられる税金です。課税対象となるか否かは各自治体の窓口または不動産会社で確認可能です。

都市計画税の税額は「固定資産税評価額×税率」で算出されます。地域により税率が異なる場合や軽減措置が設けられている場合もありますが、税率の上限は0.3%となります。

住民税 住民税は都道府県民税と市区町村民税を合わせた税金です。その年の1月1日時点でその地域に住所がある住民が対象となり、所得に応じて税額が変動します。

所得については損益通算が可能であり、不動産投資を行った際に節税できる可能性があります。たとえば、ある会社員が不動産購入などにより初年度が赤字となった場合、給与所得と不動産所得の損益通算されることで所得額が低くなります。所得額が低くなれば、翌年度に支払う住民税額もそれに応じて低くなるため、節税することができるのです。
税率は都道府県民税6%、市区町村民税4%の合計10%となります。

相続税 被相続人が保有していた資産を相続する際、相続人に課せられる税金です。ただし、相続税には基礎控除額があり、これを超えなければ課せられることはありません。

収益物件の場合、相続税評価額が現金より低くなるため、事前に不動産投資で節税することが可能です。多くの資産がある場合、将来の相続を見越して現金や有価証券をそのまま相続させるよりも、不動産にする方が節税に繋がることでしょう。

個人事業税 個人事業税は個人事業主が都道府県に対して納付する地方税です。

個人事業税額は「(所得額-290万円)×税率」で算出され、控除額の290万円を超過する分に対して課税されます。所有物件が1件のみであれば課税対象となる可能性は低いですが、複数物件を所有し貸し出している場合は納税が必要になる可能性が高いです。税率は不動産賃貸運営している場合、第1種事業の「不動産貸付業」となり5%です。

消費税 消費税は商品の販売やサービス提供等の取引に対して課税される税金です。売上が1,000万円を超える場合に消費税納税業者となり、以降3年間の納税義務が発生します。消費者が負担し、事業者が納付する形です。

不動産投資の場合、貸オフィス・貸店舗といった事業目的の賃貸については課税となります。しかし、賃貸マンション・賃貸アパートのような居住用物件については非課税となるので覚えておきましょう。

不動産投資にかかる所得税率
課税対象となる所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え
330万円以下
10% 9万7,500円
330万円を超え
695万円以下
20% 42万7,500円
695万円を超え
900万円以下
23% 63万6,000円
900万円を超え
1,800万円以下
33% 153万6,000円
1,800万円を超え
4,000万円以下
40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 479万6,000円

所得税は所得が多いほど税率が高くなる「累進税率」を採用しています。以下の表のように所得金額に応じて7段階あり、税率は最低5%から45%までです。

所得税額は「課税所得金額×税率-控除額=所得税額」という計算式で算出できます。

不動産投資にかかる住民税率

住民税の税率は一部を除き、殆どの地域でも所得金額の10%です。たとえば、1,000万円の所得があれば100万円を納付するわけですが、以下の表にある控除を差し引いた上で計算されます。

  • 基礎控除:33万円
  • 配偶者控除:0~33万円(本人と配偶者の所得による)
  • 扶養控除:33~45万円(扶養者の年齢や所得による)
  • 給与所得控除
  • 社会保険料控除
  • 青色申告控除:簡易登記10万円、複式登記65万円
  • 医療費控除
  • 生命保険料控除など

また、青色申告をすれば10万円の控除を受けられます。さらに、5棟10室以上の物件を運営している場合は事業規模とみなされ、65万円の控除を受けることが可能です。

課税対象となる不動産所得は?

不動産投資で得た利益のうち課税対象となるのは、総収入から必要経費を差し引いた不動産所得です。

不動産の総収入には毎月の家賃はもちろん、入居時の礼金や一般的に2年ごとに行われる更新時の更新料が含まれます。必要経費として計上できるのは管理会社への管理委託費、修繕費、ローン金利、固定資産税、不動産取得税、減価償却費などです。かかった経費は計上しないと余分に税金を支払うことになりますので、すべて計上するようにしましょう。

また、不動産所得が発生する場合は確定申告が必要になりますので、忘れないようにしましょう。

不動産収入や経費として扱われるもの

不動産収入では毎月の家賃以外にも不動産で得られる収入が存在します。また、必要経費としてさまざまな費用が計上できるため、節税のためにも何が経費になるかを知っておくことが大切です。ここでは不動産収入や経費となる項目を解説します。

不動産収入の対象となるもの

不動産収入は主に以下が対象となります。

  • 毎月の賃料
  • 入居時に支払われる礼金
  • 更新時に支払われる更新料
  • アンテナ基地の設置料金(設置している場合)
  • 自動販売機の設置による収入(設置している場合)

たとえば一棟オーナーの場合、所有物件の屋上や屋根に携帯電話のアンテナ基地を設置すると、毎月設置料を受け取ることができます。また、敷地内に自動販売機を置くことで売上の一部を受け取り収入にすることも可能です。ただ、自動販売機についてはゴミの問題や清掃などで問題となることもあり、トラブル発生の要因となる場合もあります。収入が得られるとはいえ、設置には十分な検討が必要となるでしょう。

不動産の経費となるもの

不動産投資において経費として扱われるのは、主に以下です。

  • 建物の修繕費
  • 管理会社への委託料
  • 不動産に課せられる固定資産税、不動産取得税
  • 物件を購入する際に組んだローンの金利
  • 不動産の減価償却費

管理会社への委託料とは、賃貸物件の管理を委託する際に発生する経費です。賃貸運営では入居者への対応、クレーム処理、家賃回収、共有スペースの清掃といった管理業務が必要となります。オーナー自身で行うこともできますが、本業が別にある方や複数物件を所有している場合、個人で行うのは困難です。そのため、不動産投資では管理会社に管理を委託することが少なくありません。

減価償却費は、固定資産の低下した分の価値を経費とするものです。不動産は年月の経過とともに価値が下落していくので、その目減りした分を耐用年数に従って少しずつ計上していきます。

節税対策のためだけに不動産投資を始めるべきではない

「不動産投資は節税になる」と考える方は少なくありません。たしかに相続などであれば、現金で受け継ぐよりも節税につながりやすいといえるでしょう。しかし、不動産投資の最も大きな目的は、不動産資産を運用して長期的・安定的に利益を得ることです。そこは決して見誤らないようにしましょう。

また、不動産投資を行っている際に税金が還付されるというのは、損失が出ている証拠でもあります。そして、利益が出れば税金は支払わなければいけません。そのようなことからも節税のためだけに不動産投資をするのは意義がないと覚えておきましょう。

サラリーマンの不動産投資における税金対策の効果

会社員の場合、「損益通算」と「青色申告」を活用すれば、不動産投資で大きな節税効果を得ることが可能です。

たとえば、初年度の不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算することで課税対象額を減らすことができます。また、減価償却費は不動産所得に大きく影響するものです。年月により徐々に目減りする不動産の価値を耐用年数に従って少しずつ経費として計上できます。減価償却費は経費にはなるものの、実際には手持ちのお金が減るわけではありません。あくまでも帳簿上の損失であり、節税に重要な役割を果たすものとなります。

青色申告は、基準を満たしていれば最大65万円、満たしていない場合でも10万円の控除を受けられます。控除される額が増えれば所得は減少しますので、節税につながるわけです。

ただし、白色申告と比べて青色申告は記帳に時間がかかります。時間と労力をかけてでも10万円もしくは最大65万円の控除を受けるべきか、ご自身の状況を鑑みて青色申告すべきか検討しましょう。

不動産投資で気をつけるべき
リスクと失敗例

不動産投資のリスク

不動産投資のリスク

不動産投資は短期的に赤字になったからといって、すぐに失敗と判断されるものではありません。たとえば、株やFXなどの場合、1回の売買トレードで成功や失敗をすぐに判断することができます。早ければ数分単位で成否を知ることができるでしょう。しかし、不動産投資の場合は違います。不動産投資の成否は長い運用期間における収益で判断するものです。

たとえば、区分マンションをローンで購入した場合、返済が終わるまでは赤字が続くかもしれません。しかしローン完済後は得られる家賃はすべて収入となり、黒字になることも珍しくありません。

もちろん、年月が経てば修繕費用が必要になったり、減価償却期間が過ぎて計上できる経費が減ったりすることもあるでしょう。ところが、最終的に売却して通算の収支が黒字になれば、不動産投資は成功と考えることができるのです。

不動産投資は短期間の赤字・黒字で一喜一憂するのではなく、長期目線で綿密な計算をした上で取り組むことが大切です。

不動産投資で実際にあった3つの失敗例

不動産投資で成功する人はごく僅かといったイメージを持たれている方も少なからずいらっしゃいます。投資である以上、マイナスになる可能性はあるでしょう。しかし、リスク管理を徹底すれば、失敗する可能性を限りなくゼロに近づけることは可能です。

不動産投資ではトラブルがつきものです。だからこそ、事前の準備と事後の対処を正しく行うことが大切になります。ここでは実際にあった失敗例をご紹介し、なぜ失敗につながったのかその要因を解説していきます。

学生の入居者に家賃を踏み倒されてしまったケース

Aさんは1,200万円の中古マンションを、現金で購入しました。家賃は周辺相場に合わせて7万円とし、学生街ということもありすぐに大学1年生の入居者が見つかったのだそうです。

しかし、大学の長期休暇に入った直後から滞納が続くようになりました。家賃収入からローン返済金を捻出していたAさんはとても困った状態になってしまったのです。

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学生など支払い能力が低い未就労者の場合、家賃を回収できないリスクがあります。

結果的に滞納費用は一部のみの回収しかできず学生は強制退去。3ヶ月分の家賃収入となる約20万円を損する形となってしまいました。

このようなリスクを回避し確実に家賃を回収するためには、連帯保証人をつけてもらう、家賃保証会社と契約してもらう等を条件にすることが必要です。

このようなリスクを回避し確実に家賃を回収するためには、連帯保証人をつけてもらう、家賃保証会社と契約してもらう等を条件にすることが必要です。

【家賃滞納を防ぐためにできること】
賃貸運営において家賃滞納は収入に直結するためできるだけ避けたいリスクです。管理会社に委託している場合は、すぐに対応してもらうようにしましょう。

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ただし、強引な家賃の取り立ては逆に訴えられることもあるので注意が必要です。

家賃滞納リスクを避け確実に家賃を回収するならば、入居者へ「連帯保証人をつける」「家賃保証会社と契約する」ことを必須条件にすることがおすすめです。

それぞれ具体的にどのようなシステムなのか以下で簡単にご紹介します。

  • 連帯保証人とは
    家賃の滞納が発生した場合、入居者の代わりに家賃を支払う義務を負うのが連帯保証人です。学生など未就労者の場合は親族が連帯保証人となるのが一般的です。
  • 家賃保証協会とは
    家賃の滞納が発生した際に、入居者の代わりに家賃を立て替えるのが家賃保証協会です。入居者は事前に家賃保証協会へ契約金を支払う必要があります。

家賃保証協会は連帯保証人がいなくても物件を借りられますが、賃貸契約とは別に保証協会への契約金が必要となるため入居者には負担と感じられる場合もある点がデメリットです。

家賃保証協会は連帯保証人がいなくても物件を借りられますが、賃貸契約とは別に保証協会への契約金が必要となるため入居者には負担と感じられる場合もある点がデメリットです。

落雷による火災がきっかけで借金を抱えることになったケース

Bさんは老後資金としてためていた資金2,200万円で中古アパートを一棟購入しました。

5万円の家賃で4室ある部屋はすべて満室で毎月20万の収益。利回りはかなり良く、Bさんもご満悦でした。そしてさらに利回りを高めるため、経費削減として火災保険を解約してしまったのです。

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火災保険・地震保険は万が一に備えて必ず加入しなければいけません。

その数カ月後、落雷による火災が発生し建物は多くが焼けてしまいました。火災保険は解約してしまったため、修繕しようにもその費用は捻出できません。最終的にアパートは解体し土地のみを売却しましたが、虎の子の収入源を失ってしまったのだそうです。

保険はさまざまなリスクに備える必須の対策です。補償内容を確認した上でぜひ加入しましょう。

保険はさまざまなリスクに備える必須の対策です。
補償内容を確認した上でぜひ加入しましょう。

【トラブルは起こるものとして対策を】
Bさんのケースのような天災は、いつどのような規模で発生するかは誰にもわかりません。だからこそ、万が一に備えて保険に加入することが大切です。

不動産投資をする上で必ず入っておくべき火災保険と地震保険の主な補償範囲を以下にまとめます。

  • 火災保険で補償される範囲
    火災・落雷・破裂、爆発など火災に関するものだけでなく、天候による損害・水漏れ・水災等の天災も補償されます。また、盗難・集団行為等にともなう暴力行為・建物外部からの物体の落下、飛来、衝突も火災保険の補償範囲です。
  • 地震保険で補償される範囲
    地震や噴火、津波が原因となる火災・損壊・埋没・流失等の損害を補償。地震大国日本ではぜひ入っておくべき保険です。

上記は例であり、保険会社・保険商品によって補償範囲が異なります。不動産管理の保険などもありますので、保険の種類や補償内容を確認した上で加入しましょう。

各種保険にかかる費用は税金の控除対象となります。万が一の備えになるだけでなく、節税効果も期待できます。

各種保険にかかる費用は税金の控除対象となります。万が一の備えになるだけでなく、節税効果も期待できます。

物件管理会社が倒産して家賃収入と敷金が消滅したケース

Cさんは会社員で、1棟5部屋のアパートを貯めていた現金3,000万円で購入しました。

客付けからすぐに入居者が集まり満室となり、家賃5万円で毎月25万円の収益を出すことに成功しました。建物の点検・清掃や家賃回収については、本業もあったため不動産管理会社に依頼していたのだそうです。

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不動産管理会社はどこであっても倒産するリスクがあります。

しかしある日、管理を任せていた不動産管理会社が倒産してしまいました。当然、前月分の家賃振込みもされません。さらに、管理会社に管理してもらっていた敷金は返金されず、退去者に向けてCさんが自腹で返金しなければならなくなりました。

管理会社は安定経営であるところがほとんどです。しかし、グループ企業や大手の子会社などの場合、連鎖倒産するケースもあります。

管理会社は安定経営であるところがほとんどです。しかし、グループ企業や大手の子会社などの場合、連鎖倒産するケースもあります。

【物件管理会社は慎重に選ぶべき】
不動産投資物件の管理を依頼する場合は必ず「賃貸住宅管理業者の登録制度」の登録業者に依頼しましょう。

この制度は令和3年6月15日施行されたもので、200戸以上の物件を管理する業者すべてに登録が義務付けられています。200戸未満の場合は任意登録となります。

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投資物件の管理は「賃貸住宅管理業者の登録制度」に登録された管理会社に依頼しましょう。

「賃貸住宅管理業者の登録制度」に登録している管理会社は、その業務はもちろん財務管理を厳格に行わなければありません。そして大家に対して報告する義務があります。

また、登録する不動産管理会社は行政から管理・監督される立場となります。つまり、登録されていれば、適切な業務を行っている管理会社であると見ることができるわけです。

今後は「賃貸住宅管理業者の登録制度」から漏れている業者との契約はおすすめできません。

今後は「賃貸住宅管理業者の登録制度」から漏れている業者との契約はおすすめできません。

不動産投資が投資初心者に向いている3つの理由

不動産投資がおすすめの理由

投資初心者にとって不動産投資はハードルが高いと感じられるかもしれません。しかし、不動産投資は、初心者が最初に始める投資としてうってつけです。なぜ不動産投資が投資初心者に人気なのか、その理由を解説します。

ポイント1投資初心者でも学びやすく実践しやすい投資初心者でも学びやすく実践しやすい
投資初心者でも学びやすく実践しやすい投資初心者でも学びやすく実践しやすい

株やFXの場合、購入までに社会情勢のチェックや企業調査などやるべきことがたくさんあります。しかし不動産投資は複雑な投資法を学ぶ必要がなく、シンプルに投資を始めることが可能です。

もちろん、不動産投資を始めるためには基礎的な知識を学ぶ必要はあります。しかし、今はインターネットや書籍で数多くの情報が得られる時代です。実際に脇田も不動産投資に関する本を15冊以上出版していますし、YouTubeにて投資のポイントを解説しております。

また、不動産投資は株やFXのように景気の動向を細かく把握しなくても始められます。それよりもむしろ、不動産の管理・家賃の回収・次の物件購入に重点を置くべきでしょう。とはいえ、ほとんどの業務は管理会社へ委託できるため、本業があっても手間をかけずに投資を進めることができます。

このように投資初心者であっても学びやすく実践しやすい点が、不動産投資人気の秘密です。

ポイント2手間かからず時間が取られないので副業にも向いている手間かからず時間が取られないので副業にも向いている
手間かからず時間が取られないので副業にも向いている手間かからず時間が取られないので副業にも向いている

不動産投資はフルタイムで働く会社員でも始められる投資・副業として人気があります。なぜなら、他の投資と比べて時間や手間を必要としないためです。

たとえば、株やFXの場合は景気動向やチャートの値動きを常に監視する必要があります。

しかし、不動産投資でご自身が必ず行うべきことは物件の選定や取得時の契約くらいしかありません。入居者の募集・契約、問い合わせへの対応、退去時の立会いなどは管理会社に委託すればすべて任せることが可能です。思ったよりも時間を有効に使えることから、不動産投資に加えて株など他の投資を行う方もいらっしゃいます。

不動産資産に働いてもらい、ご自身は時間を有効活用できる。これも不動産投資ならではの魅力といえるでしょう。

ポイント3ミドルリスク・ミドルリターンであるミドルリスク・ミドルリターンである
ミドルリスク・ミドルリターンであるミドルリスク・ミドルリターンである

投資において最も大切なこと、それはリスク管理です。極端なことを言えば、リスク管理さえ徹底できていれば大きな損をすることなく利益を積み上げることもできます。

たとえば、FXはリスクコントロールが難しい投資と言われています。素人でも短期的に大きな利益を出せることはありますが、プロであっても一瞬で破産する可能性がある「ハイリスク・ハイリターン」な投資であるためです。

一方で、不動産投資は数ある投資の中でもリスクコントロールが容易と言われています。物件取得に大きな資金を必要としますが、家賃という安定した収益を得られますし、物件そのものの価値も大きく変動することはほぼないためです。そのため、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言えます。

リスク管理をしやすく安定した収益を得やすいことは、投資初心者にとって大きなメリットとなることでしょう。

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