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  おすすめの理由

不動産投資を始めるならば必ず知っておくべきこと、それは税金やリスクについてです。
物件を取得すれば固定資産税をはじめ、必ず税金が発生します。逆に、税金について理解しておけば節税することも可能です。

また、不動産投資にはリスクもあります。事前に対策しておけばほとんどは回避できるため、ぜひ理解を深めておきましょう。

ここでは不動産投資で気になる税金とリスク、そして不動産投資が初心者におすすめの理由を解説します。

不動産投資をする上で忘れてはならないのが「税金」についてです。どんな税金があっていくらかかるのかわからない状態では、不安を抱えるだけでなく、支払えずに困ってしまう事態にもなりかねません。

不動産投資では不動産収入に課せられる「所得税」、物件取得時に必要な「不動産取得税」、所有不動産に課せられる「固定資産税」など、さまざまな税金がかかります。必要な税金やその計算方法について理解しておけば、経費としてどのくらいのお金が必要かを予測できます。

ここでは不動産投資に必要となる税金の種類、税率、計算方法、節税について解説します。

不動産投資をする上で覚えておきたいのが税金のことです。購入したら収益を得るだけだと安心していると、後からまとまった額の税金を支払わなければいけなくなるかもしれません。

不動産投資に関する税金には不動産取得税、固定資産税、所得税などがあります。また、個人事業税のように課税対象となる／ならないそれぞれのケースがある税金もあるため、注意が必要です。

ここでは、不動産投資家が必ず知っておくべき税金の種類や計算方法などを解説します。

所得税は所得が多いほど税率が高くなる「累進税率」を採用しています。以下の表のように所得金額に応じて7段階あり、税率は最低5％から45％までです。

所得税額は「課税所得金額×税率-控除額=所得税額」という計算式で算出できます。

住民税の税率は一部を除き、殆どの地域でも所得金額の10％です。たとえば、1,000万円の所得があれば100万円を納付するわけですが、以下の表にある控除を差し引いた上で計算されます。

また、青色申告をすれば10万円の控除を受けられます。さらに、5棟10室以上の物件を運営している場合は事業規模とみなされ、65万円の控除を受けることが可能です。

不動産投資で得た利益のうち課税対象となるのは、総収入から必要経費を差し引いた不動産所得です。

不動産の総収入には毎月の家賃はもちろん、入居時の礼金や一般的に2年ごとに行われる更新時の更新料が含まれます。必要経費として計上できるのは管理会社への管理委託費、修繕費、ローン金利、固定資産税、不動産取得税、減価償却費などです。かかった経費は計上しないと余分に税金を支払うことになりますので、すべて計上するようにしましょう。

また、不動産所得が発生する場合は確定申告が必要になりますので、忘れないようにしましょう。

不動産収入では毎月の家賃以外にも不動産で得られる収入が存在します。また、必要経費としてさまざまな費用が計上できるため、節税のためにも何が経費になるかを知っておくことが大切です。ここでは不動産収入や経費となる項目を解説します。

不動産収入は主に以下が対象となります。

たとえば一棟オーナーの場合、所有物件の屋上や屋根に携帯電話のアンテナ基地を設置すると、毎月設置料を受け取ることができます。また、敷地内に自動販売機を置くことで売上の一部を受け取り収入にすることも可能です。ただ、自動販売機についてはゴミの問題や清掃などで問題となることもあり、トラブル発生の要因となる場合もあります。収入が得られるとはいえ、設置には十分な検討が必要となるでしょう。

不動産投資において経費として扱われるのは、主に以下です。

管理会社への委託料とは、賃貸物件の管理を委託する際に発生する経費です。賃貸運営では入居者への対応、クレーム処理、家賃回収、共有スペースの清掃といった管理業務が必要となります。オーナー自身で行うこともできますが、本業が別にある方や複数物件を所有している場合、個人で行うのは困難です。そのため、不動産投資では管理会社に管理を委託することが少なくありません。

減価償却費は、固定資産の低下した分の価値を経費とするものです。不動産は年月の経過とともに価値が下落していくので、その目減りした分を耐用年数に従って少しずつ計上していきます。

「不動産投資は節税になる」と考える方は少なくありません。たしかに相続などであれば、現金で受け継ぐよりも節税につながりやすいといえるでしょう。しかし、不動産投資の最も大きな目的は、不動産資産を運用して長期的・安定的に利益を得ることです。そこは決して見誤らないようにしましょう。

また、不動産投資を行っている際に税金が還付されるというのは、損失が出ている証拠でもあります。そして、利益が出れば税金は支払わなければいけません。そのようなことからも節税のためだけに不動産投資をするのは意義がないと覚えておきましょう。

会社員の場合、「損益通算」と「青色申告」を活用すれば、不動産投資で大きな節税効果を得ることが可能です。

たとえば、初年度の不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算することで課税対象額を減らすことができます。また、減価償却費は不動産所得に大きく影響するものです。年月により徐々に目減りする不動産の価値を耐用年数に従って少しずつ経費として計上できます。減価償却費は経費にはなるものの、実際には手持ちのお金が減るわけではありません。あくまでも帳簿上の損失であり、節税に重要な役割を果たすものとなります。

青色申告は、基準を満たしていれば最大65万円、満たしていない場合でも10万円の控除を受けられます。控除される額が増えれば所得は減少しますので、節税につながるわけです。

ただし、白色申告と比べて青色申告は記帳に時間がかかります。時間と労力をかけてでも10万円もしくは最大65万円の控除を受けるべきか、ご自身の状況を鑑みて青色申告すべきか検討しましょう。

不動産投資は短期的に赤字になったからといって、すぐに失敗と判断されるものではありません。たとえば、株やFXなどの場合、1回の売買トレードで成功や失敗をすぐに判断することができます。早ければ数分単位で成否を知ることができるでしょう。しかし、不動産投資の場合は違います。不動産投資の成否は長い運用期間における収益で判断するものです。

たとえば、区分マンションをローンで購入した場合、返済が終わるまでは赤字が続くかもしれません。しかしローン完済後は得られる家賃はすべて収入となり、黒字になることも珍しくありません。

もちろん、年月が経てば修繕費用が必要になったり、減価償却期間が過ぎて計上できる経費が減ったりすることもあるでしょう。ところが、最終的に売却して通算の収支が黒字になれば、不動産投資は成功と考えることができるのです。

不動産投資は短期間の赤字・黒字で一喜一憂するのではなく、長期目線で綿密な計算をした上で取り組むことが大切です。

不動産投資で成功する人はごく僅かといったイメージを持たれている方も少なからずいらっしゃいます。投資である以上、マイナスになる可能性はあるでしょう。しかし、リスク管理を徹底すれば、失敗する可能性を限りなくゼロに近づけることは可能です。

不動産投資ではトラブルがつきものです。だからこそ、事前の準備と事後の対処を正しく行うことが大切になります。ここでは実際にあった失敗例をご紹介し、なぜ失敗につながったのかその要因を解説していきます。

投資初心者にとって不動産投資はハードルが高いと感じられるかもしれません。しかし、不動産投資は、初心者が最初に始める投資としてうってつけです。なぜ不動産投資が投資初心者に人気なのか、その理由を解説します。