• ボロ家・ボロ物件に
  投資するメリット
• ボロ家・ボロ物件に
  投資するデメリット

• なぜ長崎なのか？
• 人口減少エリアでの
  賃貸って大丈夫なの???

「ワッキー」こと脇田雄太は、不動産投資関連書籍を多数執筆し（※）、長崎に600室超を保有する不動産投資家です。

私が不動産投資初心者の方におすすめしたいのは築古物件、いわゆるボロ戸建て・ボロアパートへの投資です。なぜ初心者にボロ物件投資をおすすめするのか、ボロ物件にはどのような価値や魅力があるのかという疑問にお答えすべく、築古物件投資のメリット・デメリットを解説していきます。

※『ワッキー流「200万円台」ボロ物件”連続投資”術』『不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう』『リスクと闘う不動産投資！──投資手法、購入、修繕、老朽化、退去、競合などあらゆるリスクを恐れない強い大家になる方法』など著書多数

「なぜ脇田は長崎で不動産投資を始めたのか」これは良く聞かれる質問です。私は大阪出身であり、本来は投資を始めるならば地元でも良かったはずです。しかし今現在、私は長崎エリアの不動産投資家として成功しています。

長崎で投資を始めたきっかけは実に単純なものです。投資家として全国の不動産をネット検索していた際にたまたま東北と長崎の物件が目に入り、実際に両方とも現地に赴きその目で確認してきました。その結果、長崎の物件は日当たりも間取りも良く、リフォームで価値を高めることができると確信でき、そのまま購入を行いました。そして購入後、現地の不動産会社やリフォーム会社との人脈ができ、「長崎は自分に向いている、不動産投資をやりやすい土地だな」と感じて今に至ります。

脇田にとって不動産投資を行う上でとても重要なことが3つあります。

この中でも「継続して物件を購入できる」ことは投資を拡大する上で重要なポイントとなります。長崎という地はこの点がとても優れています。たとえば以前、購入した物件をリフォームしている最中に新たな物件が売り出されて、不動産会社から「脇田さん、どうですか？」と紹介されることがありました。これくらい長崎は、継続して物件を購入し続けられるエリアなのです。

そうして長崎の地で投資活動をすること十数年、いまでは管理物件を含めると600件ほどとなりました。

不動産投資の成否においては人口の推移はそこまで影響しません。そもそも、不動産投資で大切なことは、不動産をできるだけ安く購入して毎月安定的に家賃が入ることです。人口が減少エリアであっても、入居者さえいれば問題はないのです。

たとえば人口が増加傾向またはほぼ横ばいに推移しているエリアでは不動産需要が高く、物件購入価格もそれに伴い高い傾向にあります。つまり、利回りが減ってしまって元本回収までの期間が長くなってしまうのです。また、人口増加エリアは競合投資家もそれだけ増えますから、空室リスクも覚悟しなければいけなくなります。

私が投資を行う長崎市の場合、人口は10年ほど前で50万人、現在は40万人であと10年もすれば30万人近くになってしまうことでしょう。しかし、核家族化が進む現代では人口が減っても世帯数はそこまで減ることはありません。また、長崎はそこまで裕福なエリアというわけではなく、各世帯の可処分所得は減少していると考えられます。そのため、家賃のダウンサイジングを考える世帯はたくさんあります。

脇田が保有している物件の賃料は1件平均5万円で設定しています。たとえば、7万円のアパートに住んでいた方からすれば、5万円で住める戸建ては魅力的に映ることでしょう。そして結果的に、私の物件を選び入居してくれるのです。

確かに長崎は人口が減少しています。しかし、大切なことは人口の推移ではなく、地域特性を把握して入居者ニーズに合わせた物件を供給できることにあります。不動産投資を行うならば、入居者の気持ちになって物件購入・リフォームを進めていきましょう。