〜 脇田雄太コラム 第8回 〜 「ボロ物件投資のデメリット」
こんにちは！ボロ物件投資家の脇田雄太です。
前回のコラム第7回では、ボロ物件投資のメリットについて、幾つかご紹介しました。
ボロ物件も投資である以上、メリットだけではありません。
当然、デメリットも存在します。
しかし、デメリットを上回るメリットを享受することが出来れば、その投資は十分にペイするわけで…
ボロ物件投資が持つメリットと、デメリットの両面を知ることが、「負けない投資を実現する」唯一のアプローチであることは、言うまでもありません。
今回はそんな、ボロ物件投資のデメリットについて、幾つか取り上げてみたいと思います。
最後までじっくりご覧下さい。
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ボロ物件は手間が掛かる
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まず始めに、ボロ物件最大のデメリットについて。
これは間違いなく、【何かと手間が掛かる】ことではないでしょうか。
ボロ物件はその名のとおり、最初はボロボロの状態ですから、現状のままで賃貸に出すことは、ほぼ無理というもの。
傷んでいる部分を修繕し、水道や電気などのインフラも可能な限り新しくするなど、手間とコストを掛けて物件をピカピカに仕上げる必要があります。
それを低コストで実現するためには、大工さんなどを直接手配して、大家自らが率先して行動することが求められます。
必要な場面で迷わず行動出来るかどうかが、ボロ物件投資に向いた投資家か、そうでないかを大きく分ける分水嶺となり得るのです。
実はこれが、多くの人にボロ物件投資への挑戦を踏み留ませる最大のハードルでもあるんですね。
逆に言えば、この部分をクリアできさえすれば、ボロ物件投資の魅力を享受できる！といえる部分かもしれません。
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物件選びの目利きが必要？
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次に、ボロ物件投資におけるデメリットと言えば、「建物の良し悪しを見極める目利きが必要になる」ことではないでしょうか。
築古のボロ物件は、空き家状態だったものも多く、その劣化度合は建物によって千差万別です。
どれだけ物件価格が安くても、基礎部分が不同沈下しているようなものを買ってしまうと、その修繕に高額の資金を投入することになり、高利回りの目論見が崩れる可能性も十分にあり得ます。
もちろん、賃貸需要があるかどうかを事前に調べることも重要です。
たとえ物件が数十万円で買えても、修繕費が高くついて、さらに賃貸需要が期待できないようでは、投資としては失格ですよね。
とはいえ、物件調査については、数多く物件を見ることで修繕が高額になる物件をあらかじめ選別出来るようになりますし、賃貸需要についても自分で調査することはそれ程難しいことではありません。
自分のスキルを高めることで、投資リスクを最小限に抑えると同時に、良い物件を購入して高利回りで貸し出すという、ボロ物件投資の醍醐味も味わえるようになるはずです。
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融資に頼ることが出来ない
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また、ボロ物件投資におけるデメリットの1つとして、「銀行の融資が付かない」という点を挙げる方もいるかも知れません。
みなさんもご存知のように、地方のボロ物件はタダ同然で購入出来るとはいえ、先ほど述べたように、リフォームコストが高額になることもよくあります。（どこまで直すかによって、数十万円から数百万円の差があります）
この時、物件を安く買ってみたものの、リフォームの資金を捻出出来ず、空室が長期間に及んでしまうようなことは、極力避けなければいけません。
対策としては、民間の金融機関にこだわらず、日本政策金融公庫などの公的機関に対し、リフォームの融資を打診するなど、幾つもあると思いますので、積極的に調べてみて下さい。
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経験値を積むことが重要
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さて、今回のコラムでは、ボロ物件投資のデメリットを幾つかご紹介しましたが、いずれのデメリットについても、ボロ物件投資の経験値を積めば、
その多くは解消することが出来るものです。
物件調査を数多く実施してより良い物件を購入し、低コストのリフォームで、高利回りの物件を賃貸に出す。
このルーティンが実現出来れば、物件を無限に増やすことも、十分に可能だと思います。
自らの投資ビジョンを見据え、デメリットを恐れることなく前に進みたいものですね。
いかがだったでしょうか？
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
