〜 脇田雄太コラム 第7回 〜 「ボロ物件投資のメリットとは？」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
前回のコラム第６回において、
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不動産投資はメリットだけでなく、【多額の資金を必要とする】【流動性が低い】というデメリットも存在する。
ただし、地方のボロ物件では、物件価格が格段に安いため、それら不動産投資のデメリットを、あまり感じさせることがない。
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という内容をお伝えしました。
ボロ物件も投資である以上、デメリットは当然ありますが、それを大きく上回るメリットがあるからこそ、これだけメジャーな存在になれたとのだと思います。
今回はそんな地方のボロ物件投資を実践する私が思うそのメリットについて、改めて語ってみたいと思います。
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地方のボロ物件はなぜ安い？
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まず始めに、大都市部の不動産投資における【多額の資金を必要とする】というデメリットですが、冒頭でも触れたように、地方のボロ物件はこの点で、
大きなアドバンテージがあります。
全国的な過疎化や、急速な少子高齢化によって、地方の人口は年々減少しており、長崎もその例外ではありません。
その結果、地方における不動産の需給バランスはどんどんと供給過剰に向かい、使われない空き家や土地が増えるという状況が、全国の至る所で起きています。
当然、そのようなボロ物件は進んで買う人も少ないですから、タダ〜数十万円レベルといった、およそ不動産の価格とは思えない底値で取引されることになります。
（その一方で、貸家を借りたい人は減っていないという「歪み」に、ボロ物件投資のチャンスがあります）
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ローンに縛られないという強み
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数千万円〜数億円もの資金を必要とする一般的な不動産投資と異なり、タダ〜数十万円レベルという地方のボロ物件投資なら、手持ちの現金での参入が可能です。そのため、
・金融機関の融資に左右されない
・ローンの返済リスクを負わない
という、より安全な投資を、実現することができるんですね。
また、これは私が一棟物投資からボロ物件に鞍替えした理由の一つなのですが、数千万円〜数億円以上という多額の借金を背負うプレッシャーは、想像以上のものがあります。
大きな借金をしないということは、金銭的なローンの返済リスク以上に、精神的な安心面という意義も大きいのです。
さらに、多額のローンを組んでしまうと、1日でも早く修繕して満室にすることが求められますが、現金決済のボロ物件では、マイペースの投資が出来ることも大きなメリット。
例えば、週末に物件に寝泊まりしながらコツコツとDIYでリフォームしたり、本業が儲かった際にボロ物件を複数仕込んでおき、本業が暇な時に物件を仕上げたりできるのも、ローンに縛られることのない、ボロ物件ならではといえます。
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高利回りが当たり前の世界
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加えて、低価格で買えるボロ物件投資は、参入がしやすいだけでなく、「高利回りを実現出来る」という、大きなメリットがあります。
大都市部のアパマン投資が、表面5〜6％といった低利回りでわずかなキャッシュフローを捻出しているのに比べ、私が実践している長崎のボロ物件投資では、実質利回り15％以上は当たり前。フルリフォームにこだわらなければ、実質20％オーバーも狙えるという世界です。
数百万円の総投資額を数年の家賃収入で回収すれば、その後は純粋なプラスですから、建物を長く維持できれば、長期的に安定した収入が得られるわけで、そこに大きな魅力を感じる投資家も多いんですね。
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ボロ物件はメリットも数多い
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さて、今回のコラムでは、ボロ物件投資のメリットを幾つかご紹介しました。
そのほかにも、RC造や鉄骨造に比べて税金が少ない、修繕やリフォームコストが安いといったメリットもあります。このあたりは、私の書籍などでも詳しく解説していますから、ぜひご覧になってみて下さい。
次回のコラムは、ボロ物件投資のデメリットを、幾つか解説したいと思います。
どうぞお楽しみに！
脇田雄太でした。
