〜 脇田雄太コラム 第41回 〜 「ボロ物件投資は人材確保が不可欠」
こんにちは！ ボロ物件投資家の脇田雄太です。
みなさんもご存知かと思いますが、ここ数年で、ボロ物件投資を取り巻く環境が大きく変わってきました。 特に顕著なのが、以下の3点です。
- 物件の価格とクオリティ
- リフォームコストの高騰
- 人材不足 ＋ 人件費アップ
1については、コロナ禍以降に物件を手放す所有者さんが増加しています。
そのため、コロナ前よりも条件の良いボロ物件が安く買えるという、ボロ物件投資家にとって大きなチャンスが到来しているのです。
一方、ネガティブ要因の2と3については、今後も悪化する可能性が高いことから、私たち投資家も課題解決に向けて真剣に取り組む必要があるでしょう。
とはいえ、2については個人的にあまり悲観していません。なぜなら、条件の良い物件を安く買えれば、浮いたコストをリフォームに回すことで、十分な利回りが確保できるからです。
それよりずっと深刻なのは、3の人材不足です。
今回はそんな“働き手不足”について、ボロ物件投資の目線で語ってみたいと思います。
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生産年齢人口の現状
はじめに、日本国内における働き手不足の現状について、おさらいしておきましょう。
内閣府の調査によると、少子高齢化の影響で生産年齢人口（15〜64歳）は1995年の8,716万人をピークに下降し、2050年には5,275万人（1995年の約6割）に減少すると見込まれています。ちなみに、2025年末時点のデータでは7,354万人となっており、減少スピードは年を追うごとに早まっています。
特に問題が深刻なのは、地方の働き手不足です。
大都市圏に人口が集中する一方、地方では人材を確保できない企業が事業規模を縮小したり、継続を断念したりするケースが続出しています。
実際、私が投資を実践している長崎市でも、バスや路面電車の減便、老舗菓子店の閉店など、さまざまな業界で働き手不足が表面化しているのです。
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人材確保は経営者の命題？
続いて、ボロ物件投資における働き手不足の問題についてです。
私の場合、物件投資を行う際に必要な労働力は、主に以下の2パターンです。
- 大工さんなどの職人さん
- 会社の事務スタッフ
ここ数年で取得するボロ物件が増え、より多くのリフォーム工事をこなす必要が出てきている一方、職人さんの確保は年々厳しくなっています。腕の良い職人さんが高齢で引退したあと、同じレベルで仕事をこなしてくれる若い職人さんを探すのは、容易ではありません。
また、経営者である私にとっては、手足となるスタッフも欠かせない存在です。
日々の現場管理から事務作業、広報活動やYouTube動画の編集に至るまで、スタッフに過度な負担を強いることのないよう、人材確保に努めなくてはなりません。
結果的に、職人さんやスタッフを揃えることが、私にとっての大きな命題となっています。
過去には、職人さんが多くの現場を抱えすぎて工事が進まず、家賃発生までに時間がかかって機会損失を生んだこともありました。それを受けて、直接雇用するケースも出てきました。人件費という固定費のリスクはありますが、人手不足で仕事が回らなくなっては元も子もないからです。
また、インフレの影響で工事が遅れるほど資材が値上がりし、利回りを圧迫することもあります 。そういった側面からも、スピーディに工事を進めることは、ボロ物件投資において非常に重要です。
ボロ物件投資というとDIYが付き物ですが、私はある時期から、DIYをやめました。その代わりに不動産会社や職人さん、スタッフとの信頼関係を維持することに力を注いでいます。それが、「安定した家賃収入を増やす」ために最も有効な手段だと気づいたからです。
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人とのつながりを大切に
もちろん、私のような規模ではなく、DIYをしながらコツコツと買い増してキャッシュフロー数十万円を目指す段階であれば、働き手不足を過度に懸念する必要はないかもしれません 。
とはいえ、DIYにも限界があります 。例えば表層リフォームは自分でできても、水回りのリフォームや、資格が必要な電気工事などはプロに外注する投資家さんが多いはずです 。
ですから、今お世話になっている業者さんがいるなら、これまで以上に関係性を大切にしていくべきです。まだ懇意の業者さんがいないのであれば、10年、20年先を見据え、信頼できるパートナーを見つけることから始めてみてください。
私は年に何度か、日ごろの感謝を伝えるために、お世話になっている業者さんを高級焼き肉店にご招待しています。そのような工夫が、これからは今まで以上に必要になっていくでしょう。
いきなり焼き肉は難しくても、夏の現場に冷たいお茶を差し入れする、冬なら温かい缶コーヒーを持っていく。そんな小さな気遣いから、職人さんとの信頼関係は育っていくものです。
今後、地方における働き手不足は想像以上のスピードで進んでいきます。
「なんとかなるだろう」という甘い考えは捨てて、今から真剣に対策を講じてください。
余談ですが、長崎の物件のリフォームでしたら、私の会社でも請け負っています 。極上のお肉をご馳走していただけるなら、喜んでお引き受けしますよ（笑）
今回はこの辺で。 脇田雄太でした。
