〜 脇田雄太コラム 第40回 〜 「物件を買っていい『購入基準』を持とう」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ボロ物件に限らず、全ての不動産投資における投資の成否は「物件購入の時点で決まる」と言われています。
どれだけ好立地かつ良質な物件であっても、購入時に高値掴みをしたら儲かりませんし、マイナスをプラスへと挽回するには多くの年月と労力が伴うため、そのように言われているんですね。
その一方で、物件購入は多くの困難を伴います。
不動産は他の投資と違い、お金さえ出せば買えるわけではないからです。
その上、物件は同じものが1つもありません。
例えば、Aという物件は立地が良いものの、建物の劣化で修繕コストが掛かり過ぎるとか、Bという物件は安く買えそうだが、客付に苦戦しそうなエリアだとか、さらには売主から売値まで、まさに千差万別です。
では、それら数多くの物件から良いものだけを買い付け、より確実な収益を得るためには、一体どうすれば良いのか？
それは、物件を探す際に、明確な「買っていい購入基準」を持った臨むこと、そして、物件１つ１つをきちんと評価することに尽きます。
今回はそんな、物件購入に伴う「購入基準」の大切さについて、分かりやすく解説してみたいと思います。
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その大根はお買い得？
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まず始めに、不動産に限らず全ての買い物は、自分の“目利き”を最大限に活用しつつ、より良い物をより安く買うことが重要です。
例えば、近所のスーパーに特売の大根があったとしましょう。
POPで「本日限り」などと謳っていたとしても、その大根が本当にお買い得なのか、保証するわけではありません。
どのくらい安い？
長さや太さは？
品質や鮮度は？
今必要なのか？
など、買う側はさまざまな角度からその大根を評価し、お財布と天秤にかけながら、買うかどうかを決めるはずです。
つまり、私たちは日頃から、「買っても良いモノ」「今買わなくても良いモノ」「買ってはいけないモノ」などを日々、選別しているんですね。
そしてこの基準は、資金に余裕があったり、価格が安くったりすると緩くなる一方で、資金に余裕がなかったり、高額な買い物になったりすると厳しくなるという傾向があるのです。
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物件は安い買い物じゃない
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実はこれ、物件購入においても同じことが言えます。
物件にもスーパーの大根と同様、いやそれ以上に、さまざまな評価項目が存在します。
・物件のエリアや立地
・駐車場の有無や道路付け
・建物の種類や構造
・土地面積や建物の規模
・築年数や建物の状態
・リフォームや修繕の履歴
それらを総合的に評価した上で、価格が本当に安いのか？あるいは、この金額以下なら買っても良いのか？を慎重に見極めるわけですが、不動産は大根と違い、安い買い物じゃありません。
万が一、ダメな大根を買ってしまっても数百円の損失で済みますが、ダメな物件を買ってしまったら大損ですよね？
また、ダメな物件だからといって、買った後で捨てるわけにも行きません。
何とかコストを掛けて使えるようにするか、引き取ってくれる相手を見つけなければならないのです。
そして言うまでもなく、ボロ物件になればなるほどかかるコストは増えますし、引き取ってくれる相手は減ります。
つまり、物件購入（中でもボロ物件）はあらゆる買い物の中で、最も慎重な判断が必要なものだと言えるでしょう。
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経験値を積み上げよう！
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そういう意味で、私は日頃からボロ物件を買っても良い「購入基準」を持ち、毎日のように物件を評価しています。
先ほど述べた物件の評価項目に加え、
・賃貸需要の有無
・取れる賃料の額
・リフォームコスト
などを素早く見積もり、期待する実質利回りをクリア出来るかどうかを判断します。その上で、その物件を購入しても良いかを決めていくわけです。
逆に、どんなに立派な物件でも、購入基準を満たさない項目があれば、無理に手を出さないようにしています。
そうやって、私は長崎の地で約19年間、何千棟単位の物件を1つ1つ評価し、基準にかなう物件を購入に繋げて来ました。
その結果、常に満室に近い稼働率をキープすることができています。
初期の頃は自分一人で物件を探していましたが、いまは買っていい「購入基準」をスタッフや不動産会社さんと共有することで、基準を満たしそうな物件が自動的に集まって来るようになりました。
正直なところ、「あれは買っておけばよかったな」と思う物件もありますし、「あれは買わなくてもよかったな」という物件もあります。
購入基準を固めていくことは、そんなに簡単ではないということです。
マーケットで人気の間取りや設備、そしてリフォーム費用なども常に変化していますから、購入基準もそれにあわせて調整していく必要もあります。
「これさえクリアすればＯＫ」という単純なものではないのです。
だからこそ、長く不動産投資を続けてきた現在も、多くの物件を丁寧に調査し、不動産会社さんへヒアリングを実施するなど、地道に経験値を積み重ねることを心がけています。
皆さんの、「自分だけの購入基準」はどんなものでしょうか？
冒頭でも述べた通り、不動産投資の成否は、物件購入の時点で決まります。
購入基準を常に磨いて、投資をより盤石なものにして下さい。
というわけで、今回はこの辺で。
脇田雄太でした。
