〜 脇田雄太コラム 第43回 〜 ボロ物件投資も十人十色。自分が負えるリスクでやり方は変化する
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ご存じの方も多いと思いますが、私はYouTubeの公式チャンネルで毎月、ライブ質問会を開催しています。
視聴者さんからさまざまなコメントや質問が寄せられるなか、先日、以下のようなコメントをいただきました。
「うちの地域では、リフォームしても家賃に反映できないので、最近はノーリフォームの築古物件を、低家賃で貸すことが多くなりました」
一括りに「ボロ物件投資」と言っても、投資エリアからリフォームの度合いに至るまで、そのスタイルに違いがあって当然です。「〇〇しないとダメ」といった「べき論」はあまり意味がないと、私自身は考えています。
ですから、私はこうしたやり方も十分に「あり」だと思います。
私自身は「フルリフォーム＆相場より少し安めの賃料」というスタンスでボロ物件投資を行っていますが、これが他のすべてのエリアで通用するとは限りません。
極論、100人の不動産投資家がいたら、100通りの投資があって良いのです。
とはいえ、20年近く長崎でボロ物件投資を続けていると、私なりに見えてきた「普遍的なノウハウ」があることも事実。 今回は、そんなボロ物件投資のスタンスと、そこ潜むリスクについて、私なりの視点で解説してみたいと思います。
【超高利回りが辿る結末】
まず始めに、私がボロ物件投資において最も大切にしているのが「長期安定的な賃貸」です。
そのために、ボロ物件を購入した後はしっかりとリフォームを行い、20年以上の長期にわたって賃貸できる建物を維持することを心がけています。結局のところ、そのほうがトータルの収益はずっと大きくなるからです。
もし仮に、ノーリフォームのボロ物件で「実質利回り100％超」を叩き出し、初期投資額を1年で回収できたとしましょう。
一見すると大成功に思えますが、10年後に同じ利回りをキープすることは極めて困難です。なぜなら、建物は必ず経年劣化が進むからです。適切に修繕されていなければ、劣化のスピードはなおさら早まります。
入居当初はトラブルがなくても、年月が経つにつれて、
- 雨漏りがひどくなった
- ブレーカーがすぐに落ちる
- 水道管から赤水が出た
といった深刻なクレームが増えていくことを、私は経験上、身をもって知っています。そして大家は、その都度発生する突発的な修繕コストやクレーム対応に追われることになるのです。
【失敗から学んだ「フルリフォーム」の価値】
実は、私も最初からこのスタイルだったわけではありません。
過去の著書などでも詳しく紹介していますが、ボロ物件投資を始めた当初の私は、最低限のリフォームで「超高利回り」を目指していました。
ところが、入居後に「ここが壊れた」「あちらが壊れた」としょっちゅう入居者から連絡が入り、退去が発生するたびに、結果としてまた大掛かりなリフォームを余儀なくされるケースが多発したのです。
結局、入居当初に喜んでいた超高利回りは、ただの「幻」に過ぎませんでした。家賃をいただいても、その大半が修繕費として消えていく。こまごまとした突発的なコストがかさむことで、トータルの実質利回りはどんどん落ちていきました。
「トラブルが多発し、結局は実質利回りが落ちてしまう……」
それなら、最初からフルリフォームで建物をしっかりと直し、適正な利回りを維持したほうが、長期安定入居につながります。
何より、大家自身も精神的に安心して経営を続けられます。
これが、大家歴20年の私が紆余曲折の末に辿り着いた結論です。
【成功の鍵は「自己資金の確保」】
とはいえ、まだ家賃収入も得られていない段階で、まとまった資金が必要なフルリフォームを実施するのは、決して簡単なことではありません。
「大家自らのDIYで解決すればいい」と思うかもしれませんが、屋根の雨漏り修繕や上下水道管の更新など、プロの技術が必要なリフォームは素人には困難です。
無理にDIYで押し通そうとした結果、資金ショートを起こしてプロジェクトが頓挫してしまうケースも、時々見かけます。
やはり、「DIYでできる部分は大家自身で、専門的な工事はプロの職人さんへ外注する」という切り分けが現実的です。
そのためにも、ボロ物件のリフォームをスムーズに完了させるには、DIYのスキルを磨くと同時に、外注費用としての自己資金をしっかり貯めておくことが極めて重要になります。
具体的には、最低でも100万円、できれば300万円以上のリフォーム資金を、事前に用意しておくことを強くお勧めします。
冒頭のYouTubeのコメントのように、「ボロ物件をほとんど直さず、その代わり安く貸す」という手法を否定するつもりはありません。
ただし、ボロ物件投資で着実に資産を築いていきたいのであれば、この「修繕リスク」をしっかりと理解した上で取り組んでほしいと思います。
あらかじめ心構えができていれば、例えば契約時に「建物や設備の不具合が発生する可能性」を入居者様にご理解いただいた上で契約を結ぶなど、お互いのストレスを最小限に抑える工夫（リスクヘッジ）も可能になるはずです。
【20年後の将来を見据えて】
さて、今回のコラムはいかがだったでしょうか。
ボロ物件投資と聞くと、多くの方が「利回り100％超」といった過激な数字をイメージしがちです。
しかし、そうした非現実的な高利回りは長続きしません。適切な修繕がなされていない物件は、建物の寿命自体を縮め、安定した賃貸経営を揺るがす大きなリスクを孕んでいます。
私は、目先の超高利回りに釣られて「10年後に解体せざるを得ない物件」を抱え込むより、初期投資をしてでも「20年先まで安定して稼ぎ続けてくれる物件」を作る道を選びました。
- あなたは、不動産投資において、手間がかかることを厭いませんか？
- どのような入居者さんに、長く住んでほしいですか？
- あなたが欲しいのは、目先の瞬間的なキャッシュフローですか？ それとも、20年先まで安心して得られるキャッシュフローでしょうか？
ぜひ一度、ご自身の投資スタンスや人生設計と向き合って、考えてみてくださいね。
それでは、今回はこの辺で。
脇田雄太でした。
