〜 脇田雄太コラム 第13回 〜 「ボロ物件投資の今後を予想する」
こんにちは！ ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ここ数年の不動産価格高騰によって、大都市部のアパマンは利回りが相当厳しくなりました。
そんな中、求める水準の物件を購入出来なくなった多くの投資家が、
・少額から始められて
・高利回りを実現出来る
ボロ物件投資へ舵を切るようになっています。
また、昨今におけるDIYブームの後押しもあって、それまで不動産業界とは無縁だった一般の方が、
ボロ物件を購入して自分の手でリフォームを手掛け、その様子をSNSやYouTubeに公開するケースも増えています。
そんな、ブームとも言える現在のボロ物件投資ですが、今後はどうなるのか？
2024年のコラム一発目として、ボロ物件投資の今後を私なりに予想してみたいと思います。
どうぞ最後までお付き合いください。
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日本の未来は暗いのか
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まず始めに、ボロ物件投資を取り巻く現状について、改めて整理しておきましょう。
新型コロナウイルスが5類に移行し、観光や市場経済もかつての勢いを取り戻しつつありますが、その一方で
・急激なインフレ
・労働者の不足
が、大きな問題になりつつあります。
特に、建設業と運送業において労働時間の上限が義務化されるいわゆる「2024年問題」が、
工事や物流に多大な影響を及ぼすことも、ほぼ確実視されています。
また、これまで徐々に進んできた、
・大都市への人口集中
・地方の過疎や高齢化
さらには、積極的な国の政策にもかかわらず、
・少子化に歯止めが効かない
ことも、日本の未来に暗い影を落としていると言えます。
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リフォームが足かせに？
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では、そんな状況の日本において、地方のボロ物件投資は今後どうなるのかというと、私自身はネガティブとポジティブの両面があると予想しています。
まずは、ネガティブな面から行きましょう。
【リフォームコストの上昇】
先ほど述べたように、建設業界は厳しい局面を迎えることになるため、
・建築資材や人件費のインフレ
・職人や作業員の慢性的な不足
により、リフォームコストが年々上昇しています。
木材が世界的な供給不足に陥った、いわゆる「ウッドショック」が一段落したにも関わらず、昨今の円安も重なり、
建材の価格は以前の２倍近い水準から一向に下がっていません。
特にボロ物件投資は、リフォームがコストの大きな部分を占めるため、投資へのインパクトも大きいです。
【工期遅れによる収入減】
高齢化や若手の減少による現場の人手不足は、リフォームの工期遅れにつながります。
物件購入後のリフォームや退去後の原状回復など、工期の遅れは入居者募集の遅れとなり、その傾向は今後、より深刻になることが避けられません。
大家としては家賃収入のロスにつながりますから、ロスを吸収出来るくらいの安定的な実質利回りの確保が、これまで以上に課題となるはずです。
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悪い話ばかりじゃない
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さて、ここまで読んで暗い気持ちになる方もいると思いますが、ネガティブなことばかりというわけではありません。
次に、ポジティブな面をいくつか挙げてみましょう。
【ボロ物件の供給が増える】
地方の過疎や高齢化が進んだ結果、これまで住んでいた持ち家を手放して便利な中心市街地に引っ越したり、介護施設などに入居したりする人たちが増えています。
特にコロナ禍以降、持ち家を処分する方が飛躍的に増え、私自身も相当な数の物件を購入していますが、この勢いは今後、さらに加速すると思われます。
私たちボロ物件投資家にとって、より良質な物件をより安く購入出来るチャンスが増えると言っても、過言ではないと思います。
【賃貸や中古住宅のニーズが増える】
資材価格の高騰や、人手不足による人件費の高騰によって、新築住宅の価格が年々上昇している一方、
地方におけるサラリーマンの年収はそれほど増えていません。
住宅ローンの審査は比較的緩いものの、新築住宅を買えなくなる若い層は今後さらに増えることになり、
ファミリー向けの賃貸や中古住宅のニーズが現在より増えると予想されますから、リフォーム済み物件の賃貸や売却において有利となるはずです。
なお、地方の人口減による賃貸ニーズの減少を心配する方もいますが、供給数の少ない戸建に関してはほぼ満室の状況で、今後もその傾向は続くと思われます。
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荒波を乗り越えよう！
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では最後に、ボロ物件投資の今後はどうなるのか？ネガティブとポジティブのどちらが優勢なのか？というと、ポジティブな要素でネガティブな要素を払拭出来る、と考えています。
リフォームコストの上昇や工期の遅れも、物件をその分安く買うことが出来れば、そのマイナスをリカバーすることは十分に可能ですし、ファミリー向けの賃貸ニーズが増えれば、安定した運営も望めますよね？
低利回りで資金繰りに苦労する大都市部のアパマンに比べれば、ボロ物件投資の高利回りと分厚いキャッシュフローは、ネガティブ要素を吸収するマージンがまだまだ十分にあるのです。
悩みのタネもありますが、心配ばかりしていたらこの投資は出来ません。
地道にノウハウと経験値を積み上げ、やってくる荒波を乗り越えるような強いマインドで、さまざまな局面を打開して行きたいものです。
私自身も引き続き、ボロ物件投資家のみなさんに向けて、
・本の執筆や出版
・セミナーの開催
・ボロ物件ツアー
・大家さん交流会
・YouTubeの運営
・ブログやSNS
など精力的に活動し、みなさんのためになるノウハウを提供して行きます。
最新のイベントスケジュールは当社ホームページに掲載していますので、
皆さんもぜひチェックの上、イベントにご参加くださいね。
最後になりましたが、2024年もどうぞよろしくお願いします！
脇田雄太でした。
