ワッキー流リフォーム術｜30万円から始める不動産投資

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ワッキー流リフォーム術

ワッキー流・"超"激安リフォーム

　『ワッキー流「200万円台」ボロ物件"連続投資"術』『不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう』『リスクと闘う不動産投資！──投資手法、購入、修繕、老朽化、退去、競合などあらゆるリスクを恐れない強い大家になる方法』などの不動産投資関連書籍の著者であり、自らも長崎に10棟50室超を保有する「ワッキー」こと脇田雄太。30万以下の物件を購入して賃貸に出すためには殆どのケースで、まず「リフォーム」が必要になります。リフォームを行う際は、入居者様やご近所様方の安心、安全を担保するための建物の健全性向上を図りながら、人に貸せるレベルまで設備や見た目を整えることとコスト削減のバランスを取りながら、工事を進めていくこととなります。ここでは脇田が、実践しているリフォームのエッセンスをお伝えします。

Point1　外壁塗装のリフォーム

ペンキを塗って、バリューアップ！

　もの凄くシンプルですが、物件をバリューアップする最も効果的な方法は「ペンキを塗る」ことです。コストを度外視すればタイル貼りやサイディングのほうがグレード感が出るでしょうが、安価なペンキでも、高価なタイル貼りに近い演出をすることができます。

　築古物件の外壁塗装におけるコツは、イメージを一新するため、「少し派手かな？」というくらいの明るい色を思い切って採用することです。私も自分の物件で、アパートを濃いオレンジ色に塗装したり、黒の外壁にアクセントカラーとして赤を入れたりしたことがあります。派手さが古さを隠してくれるのか、入居者希望者さんを案内するといつも次のような反応が返ってきます。「あーオシャレですね」「この物件が築30年なんですか？思っていたより綺麗で驚きました」！

築30年のアパートのビフォー＆アフター

Before	After

築古物件なのでさすがにみすぼらしい印象ですが……。	明るく鮮やかな色で外壁を塗り替えると、まるで新築のような佇まいに。

Point2　水回りのリフォーム

女性の好感度を左右する水回りをバリューアップ！

　水回りとは、浴室やキッチン、トイレ、洗濯機置き場等のことです。水回りは他の場所と比べて「湿気が多く傷みやすい(特に築20年を超えた激安物件では)」「設備機器の機能上・見た目上の寿命が短く、定期的な手入れが必要」といった特徴があります。

　低価格帯で中古物件を買って、再生していくためには、この「水回り」をいかに競合物件と比較して魅力的に仕上げるかが重要になってきます。もちろん、コストはできるだけ抑えることが大前提です。なお、詳しいリフォーム方法については、拙著「不動産投資を「30万以下」で始めて小金もちになろう」等をお読みください。

古くなった浴室をリフォーム

Before	After

築40年を超えたバランス釜。このままでは入居者募集することはできません。	ユニットバスを導入することで浴室のイメージを一新することができました。

Point3　クロスのリフォーム

お部屋のイメージチェンジで入居希望者の心をつかむ！

　クロスは面積が大きく、内覧の際にも目立つ部分です。タバコ汚れや日焼けの跡などが入居者希望者さんの目につかないよう、しっかりと清掃もしくは交換しておきましょう。特に汚れがない場合でも、一部または全部のクロスをアクセントクロス等へ換えるだけで、部屋のイメージを一新することができます。

　壁紙は白色が一般的ですが、実際には何百・何千というバリエーションが有ります。壁紙の選択の仕方一つで、オンリーワンの魅力的な空間を演出することができます。今の入居者さんは、テレビのリフォーム番組や、自宅のポストに投函されている新築マンションのチラシなどで日々新しいデザインの内装に触れているため、賃貸物件といえどもしっかりと他との差別化を考えておくことは重要です。

古い物件＝ボロ家のクロス張り

Before	After

築30年以上経過した築古戸建。室内の壁もクロスではなく塗壁で古めかしい印象です。	塗壁の上にクロスを貼っただけの簡易な施工ですが、お部屋の印象は見違えるほど変わります。