〜 脇田雄太コラム 第37回 〜 「ボロ物件の賃料設定はどうすれば良い？」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ボロ物件投資で最初の1棟を購入後にリフォームする際、賃料はどのくらいに設定すべきか？という点で、悩まれる方が結構いらっしゃいます。
多くの大家さんは「１円でも高く貸したい」と思うでしょう。しかし、高すぎる賃料設定にしてしまうと募集しても反応がなかったり、入居が決まっても短期で退去してしまうなど、安定的な賃貸運営が難しくなってしまいます。
とはいえ、やはり早い段階で賃料を決めることは賃貸経営において大切です。
それが決まらないと、リフォーム工事の予算配分も固まりませんし、物件の収支や利回りを試算することも出来なくなってしまいます。
そうなった時に、初心者大家さんの中に、難解で面倒なプロセスをすっ飛ばして、「物件は安いほど良い」「賃料は高いほど良い」といった安易な考えに陥り、投資に行き詰まるケースが見受けられます。
そこで今回は、ボロ物件投資における賃料の設定について、私なりの考えを書いてみたいと思います。
これからボロ物件投資を始める方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
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賃料相場をヒアリングせよ
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まず始めに、賃料設定において最も重要となるのが、エリアの賃料相場です。
例えば、エリアの戸建賃貸の賃料相場が概ね５万円だったとして、そこに７万円の賃料で募集する物件があったら、余程の立地や間取りの広さ、さらにはリフォームの充実がなければ、客付は相当苦労することになるはず。
仮に７万円で入居が決まったとしても、入居者さんがその価格に見合った生活のしやすさに満足することがなければ、短期間の退去につながってしまうでしょう。そして、次の募集が同額で決まる保証はありません。
ボロ物件投資を成功させる一つのカギとして、長く住んでもらうことがあります。退去があれば家賃が入らなくなるだけでなく、次の募集に向けて現状回復費や広告費も必要になるからです。
では、どうすれば適正な家賃を設定できるでしょうか？
その為に、大家として何ができるでしょうか？
最初にお勧めしたいのは、物件が所在するエリアの賃貸仲介店舗へのヒアリングです。
つまり、これまでの実績をもとに賃料を試算するというアプローチです。
例えば、物件調査のタイミングで近隣の賃貸仲介店舗に電話を掛け、次のような質問をしてみるのです。
「〇〇市〇〇町の中古戸建を購入検討しているのですが、賃貸に出した場合、どのくらいの賃料で貸せそうでしょうか？」
ヒアリングの数は物件のエリアにもよりますが、３店舗以上あれば確実だと思います。ポイントは、こうしたヒアリングを行ったあとで、その中の「最も安い賃料」を採用することです。
そうすることで、素早い入居付けと、長い入居期間の両方を目指すのです。
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物件ごとに賃料は異なる？
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次に、ヒアリングしたエリアの賃料相場に、その物件が持つプラス・マイナスを加味して、より現実に近い数字を出していきます。
エリアや立地、建物の広さや間取りに至るまで、ボロ物件は全く同じものが存在しません。極端な話、100の物件があれば100の賃料設定があっても、おかしくはないのです。
そうやって数字が固まったら、リフォームにいくらかけられるかを計算します。
ボロ物件投資ではリフォームの充実度が賃料設定に大きな影響力を持つことになります。
例えば、同一エリアの戸建を５万円で募集しても、簡易的なリフォームと清掃だけの物件とピカピカにリフォームされた物件では、決まりやすさは天と地ほど変わるんですね。
しかし、当たり前ですが充実したリフォームをすればコストがかさみます。
ここで、想定される賃料を期待利回りで割り戻し、リフォームにいくらかけられるかのコストを試算しましょう。
「得られる賃料（年間家賃収入）÷期待利回り（％）
＝総コスト（物件価格＋リフォーム＋諸経費）」
この計算式を使うと、リフォーム費用で、期待利回りが変わってくるのがよくわかりますよね。
どのリフォームを行うのか、もしくは行わないのかを見極めて、入居者の満足度の高い物件に仕上げていきましょう。
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長期安定的な賃貸を目指せ！
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繰り返しになりますが、私がこれまで実施しているボロ物件のリフォームは、１円でも高い賃料を得ることではなく、長期安定的に入居してもらうことに主眼を置いています。
ピカピカにリフォームされた物件に手頃な賃料を設定すれば、高い顧客満足度を維持することが出来るだけでなく、転勤などの事情がない限り引越しする理由もないわけで、長期安定的な入居につながります。
さらに、水道管やキッチンなどの水回り、電気配線やガス管など、築古物件でトラブルが多いインフラを新品にしておけば、入居後のトラブルも激減する上、10年20年後にも安心して賃貸に出すことが可能となるんですね。
もちろん、壁紙程度の簡易的なリフォームと清掃だけで賃貸に出せば、物件価格次第で100％を超える利回りを叩き出すことも出来るでしょう。
しかし、そのような“瞬間最大風速の利回り”を得たとしても、経年劣化の修繕をおざなりにすればいずれ建物がダメになり、賃貸に出せなくなる日が必ずやってきます。
ボロ物件はそもそも「ボロいから安い」のであって、その点をきちんとわきまえたリフォームが必要だと、私はこれまでの投資から学びました。
しっかりと直して、適性な家賃をいただくことで、賃貸経営が安定するというわけです。
目先のキャッシュフローを狙うことは否定しませんが、長い目で見るなら、このような視点は欠かせません。
より良いボロ物件投資を実現するために、柔軟かつ戦略的な賃料を追求したいものですね。
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
