〜 脇田雄太コラム 第35回 〜 「自らマネジメントする投資とは？」
こんにちは！ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ボロ物件投資を長年やっていると、株はやらないんですか？ 仮想通貨はどうですか？ といったコメントをいただく機会が、結構な頻度であります。
みなさんもご存知のとおり、投資と名の付くものは世の中に沢山あり、金融商品だけでも
・株式
・外国為替
・債権
・投資信託
など多岐に渡りますから、脇田がボロ物件投資以外に他の投資をやっていても、何ら不思議ではないはず。
しかし、私はそれらの投資には全くと言っていいほど興味が無いのです。
ボロ物件投資が得意だから？
他の投資より高利回りだから？
確かに、それも一理あるでしょう。
しかし、私がボロ物件投資にここまでこだわる、大きなメリットがあるのです。
それは、不動産投資は、投資家自身の裁量でマネジメント出来るということ。
今回のコラムではそんな、投資をマネジメント出来ることの重要性について、分かりやすく深掘りしてみたいと思います。
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「みんなで大家さん」とは？
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先日のニュースで、「みんなで大家さん」に投資した全国の出資者1191人が運営会社に対し、約114億円の返還を求める集団訴訟に発展した、というものがありました。
「みんなで大家さん」は、共生バンク株式会社が展開している不動産ファンド事業のブランド名であり、
・不動産開発
・不動産流通マネジメント
・農業イノベーション
・社会福祉
・宿泊
・観光開発
を事業領域として、17のグループ企業と共に運営を行っていました。
「みんなで大家さん」では、それらの不動産ファンドを小口化して不特定多数の投資家に販売し、物件から得られる賃料収入を、ファンドの持ち分に応じて配当金を受け取る仕組みだったのですが、不動産開発が当初の計画通りに進まず資金繰りが悪化し、配当が遅延してしまったのです。
ちなみに、今回の報道で大きく取り上げられた不動産開発プロジェクト、「シリーズ成田」の想定利回りは年7.0％、運用期間は5年～5年1カ月で、申込金額は1口＝100万円から申し込めたとのこと。
これを18回にわたって募集・販売し、出資者から合計で2千億円近い資金を集めたようですが、現在では出資金の償還さえ危うい事態となっているのです。
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投資で儲けるのは簡単じゃない
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全ての投資に言えることですが、資金を投じてリターンを得るためには、その投資に対する知識や経験を持つことが欠かせません。
例えば株式投資なら、企業の業績や世界情勢の変化を知るだけでなく、適切なタイミングで株式を売買するスキルが必須ですよね？
逆に、十分な知識や経験を持たず、「きっと儲かるだろう」ぐらいの浅い知識で投資を始めたとしても、その殆どは失敗することになります。
要はそれほど、投資で利益を出すことは簡単ではないのです。
加えて投資の多くは、自分の知識や経験だけでは避けることの出来ない、世界的な金融ショックや企業スキャンダルなどで、その価値を大きく落とすことも珍しくありません。
もし仮に、みなさんが株式投資をやっていて、株を保有している企業が不祥事を起こした結果、株価が大きく下がったらどうするでしょうか？
経営再建に参画出来る位の大株主ならともかく、他の株主は下がった株を損切りして手放すか、将来の復活を信じて塩漬けにする位しか、手立てはないはずです。
要は投資で儲けようとしても、その投資をマネジメントする裁量が出資者には無いケースが殆どなんですね。
しかし、そんな難しい投資の中にも僅かながら、自らの裁量で投資をマネジメント出来るものが存在します。
それが、地方のボロ物件投資なのです。
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マネジメント出来ることの大切さ
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地方のボロ物件は少額の現金で購入出来るため、金融機関の融資審査に左右されるリスクがありません。
また、リフォームにおける間取り変更やインフラの見直しなども、木造建築であればRC建築ほどコストが掛からないですし、想定賃料に見合ったコストダウンなども自由度が高いです。
さらに、物件の入居が決まらなかったとしても、大家自らが賃貸仲介店舗に営業をかけたり、室内に追加の設備を導入したりなど、自らの判断でテコ入れすることが可能です。
私自身も、高い入居率を維持するために、リフォームの内容を常にアップデートしていますが、このような工夫は他の投資では不可能です。
これこそ、自らの裁量で投資をマネジメント出来る、ボロ物件投資が持つ最大のアドバンテージといえます。
AIやロボティクスの台頭など、社会全体の変革が急速に進む現代ですが、昔からのやり方の方が、むしろ良いということもあるんですね。
これから到来する多くの波を、ボロ物件投資と共に乗り越えて行きたいですね。
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
