〜 脇田雄太コラム 第33回 〜 「ボロ物件投資の成功は健康ありき？」
こんにちは！ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ボロ物件投資を長年やっていると、危険な物件に出会うことが少なくありません。
ここで言う危険な物件とは、
・賃貸需要に乏しく空室が埋まらない
・物件価格が高過ぎて収支が合わない
といった、単なる投資に不向きな物件という意味ではなく、
・建物の劣化による事故リスク
つまり、自分の身に危険を及ぼすリスクがある物件ということです。
特に、誰も住まなくなってから数年が経過し、
・敷地はジャングル状態
・屋根の雨漏りが酷い
・シロアリの食害が深刻
そんな物件は最悪、命に関わる危険性をはらんでいます。
一方、投資という目線でそれらの物件を評価した場合、修繕コストが期待利回りの範囲内で収まるようであれば、購入を積極的に検討する必要があることも事実。
今回は、そんなボロ物件の事故リスクと、健康であることの大切さについて、解説してみたいと思います。
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長崎で起きた痛ましい事故
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ご存知の方も多いと思いますが、2025年7月に長崎市内で痛ましい事故が起こりました。
市内の築古全空アパートで2階階段の踊り場が崩落し、そこにいた40代と30代の男性2人が、高さ約4メートルの踊り場から転落したのです。
2人は市内の病院に運ばれましたが、このうち40代の男性が頭を強く打つなどして、まもなく死亡が確認されました。
亡くなられた40代の男性は、今年5月にその物件を取得されたばかりの所有者さんで、大怪我をされた30代の男性は、私も知り合いだった仲介の営業マンさんでした。
実はこの物件、2019年に、私自身も物件を見に行っていました。
物件調査ではなく、あえて「見に行った」という表現を使ったのには、理由があります。
というのも、2019年の時点で既に階段が劣化しており危険を感じたため、2階に上らなかったからです。
さらに、建物全体の劣化も予想以上に進んでおり、修繕費を含めた採算が合わないと判断したため、購入を見送っていました。
それから6年もの間、階段部分の劣化は補修されずそのままだったようで、今回の痛ましい事故に至ったことは残念でなりません。
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「安全」に「万全」を期す
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今回のケースに限らず、ボロ物件では床そのものが抜け落ちたり、床材を支える根太や大引が腐食して、床がブヨブヨになったりしているケースが多々あります。
過去に私自身も、戸建の床を踏み抜いて片足を突っ込んだり、弊社のスタッフも、古いアパートの2階部分にある部屋の内玄関の床が抜け、危うく落下しかけたりというアクシデントがありました。
特に、長年放置されていたボロ物件は、売主さんでさえ劣化がどうなっているのか把握していない事も多く、より慎重な行動が求められるのです。
足元に神経を集中させるのはもちろん、
・安全靴やヘルメットを装着する
・危険を感じたら決して無理をしない
・夕方や夜間の物件調査は行わない
など、そのような物件の内覧に行かれる際は、安全に万全を期してください。
ちなみに今回の事故は、夜間に物件を見に行って起きたとのこと。
仲介さんに物件を見せたい、相談したいという気持ちは分かりますが、暗い夜間は劣化部分を見逃しやすいため、基本的に避けたほうが無難です。
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健康あってこその投資
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ケガだけでなく、私は日ごろの食事に気を付けるなど、健康全般に対して気を付けるようにしています。
2008年の開始以来、長崎における私のボロ物件投資がここまで順調でいられたのは、ひとえに大きなケガや病気をせず、健康でいられたからに他なりません。
どれだけ資金に余裕があっても…
仲介会社や職人さんに恵まれても…
優秀なスタッフに助けられていても…
怪我や後遺症、持病を抱えていたら、手間の掛かるこの投資で成功することは難しくなってしまいます。
というわけで、みなさんも「安全第一」という言葉があるとおり、物件調査からリフォームに至るまで、安全を常に意識するよう心掛けてください。
特に、ノウハウや経験に乏しい初期の段階は、大きな怪我に注意が必要です。
不労所得やFIREといった言葉が踊りがちな不動産投資ですが、その影には健康が大きな支えになっていることを、より多くの方に知ってもらいたいですね。
というわけで、今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
