〜 脇田雄太コラム 第32回 〜 「10年後20年後の物件を想定しよう」
こんにちは！ボロ物件投資家の脇田雄太です。
みなさんもご存知のように、地方のボロ物件投資は「超の付く高利回り」が難しくない、というイメージを持たれています。
が、私は最近、そのイメージがちょっと先行し過ぎている感があると思うのです。
例えば、投資本の表紙に、「驚異の利回り100％！」なんてサブタイトルがあったら、それが当たり前ぐらいに思ってしまいますよね？
しかし、以前のコラムでも解説したように、ボロ物件投資における超高利回りは、実際には「瞬間最大風速に過ぎない」というのが現実。
賃貸して数年間は良い成績を叩き出すことができても、5年後、10年後、さらには20年後にそれまでの平均利回りを計算してみると、大きくダウンしてしまうことが大半なんですね。
その理由は、適切な修繕を施さないまま賃貸に出すことで、徐々にトラブルが発生してしまうから。では、保有する物件を長期に渡って健全に維持し、安定的に収益を上げ続けるためにはどうすれば良いのか？
今回は、そんなテーマで解説してみたいと思います。
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ボロ物件投資の魅力とは？
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まず始めに、ボロ物件投資の基本的な仕組みについて、おさらいしておきましょう。
地方のボロ物件はそもそも、
・築年数が古い
・駅から遠い
・建物が劣化している
など、購入して住みたい家（マイホーム）を探している人にとっては、人気が高いとはいえない物件であることが多めです。
需要が低ければ当然、資産価値は低くなります。そうなると融資も付きにくくなり、その結果、「これって中古車の価格？」と思うような「不動産とは思えない価格帯」で取引されることが増えるんですね。
そのような物件を、私たち不動産投資家が安く購入し、リフォームを施した上で賃貸に出すことで、まとまった家賃収入を得ようというのが、ボロ物件投資なわけです。
ただし、海外からの投資資金も入り、物件価格が高騰している大都市圏においては、いくら築年数が古くても、駅から遠くても、価格はそこまで下がりません。
そういう意味で、現代の日本において、地方のボロ物件投資だけが、
・実質利回り15％以上が当たり前
・100％や200％の達成も夢じゃない
というチートにも見える高利回りを実現させられる投資法であり、そこに、多くの不動産投資家が注目しているんですね。
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超高利回りを達成しても…
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しかし、そんなボロ物件投資にも大きな落とし穴があります。
代表的なものが、投資家が超高利回りを目標に徹底的なコストダウンを図る中で、本来なら修繕すべき建物の劣化に目を背けてしまうという問題です。
例えば、実質利回り40％をキープして3年弱で投資額を回収するために、建物の構造部分やインフラへの投資を最小限に抑えたとしましょう。
屋根や天井、設備からフローリングに至るまで使えそうなものは残し、電気やガス、水道管などの生活インフラはトラブルが起きていない限りそのまま使うというアプローチなら、超高利回りを達成できる可能性は十分にありえます。
最低限の場所の壁紙を張り替えて、水回りを磨けば、一見、キレイな部屋に見えるでしょう。しかし、見た目と住みやすさは別です。
そんな物件に入居者が決まったとしても、
「雨が降ったらひどい雨漏りが始まった」
「水道管から赤水が止まらない」
などのクレームが多発し、その都度、時間とお金をかけて修繕に対応するということにもなりかねません。そして、顧客満足度が落ちれば退去までのスピードは速まってしまいます。
また、適切な修繕をせず、小手先のリフォームで建物を維持し続けた場合、そう遠くないうちに「建物がボロボロで使い物にならない」という事態に陥ってしまうこともあるでしょう。
そうなれば、冒頭でも触れたように、「超高利回り」も結局、瞬間最大風速に過ぎず、資産形成という意味ではまったく役に立たなかったというオチになってしまうんですね。
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目先の利回りに囚われるな！
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私も初期の頃は超高利回りを目指していたからわかるのですが、それよりも、物件購入直後にフルリフォームを実施して、「長期安定的に収益を生み続ける」物件造りを目指したほうが、トータルの収益は確実に上がります。
つまり、ボロ物件投資でより確実な成功を収めたいのであれば、目先の利回りに囚われることなく、「10年後、20年後の物件の住みやすさまで想定する」ことが重要だということ。
ちなみに、私がこれまで手がけた物件の多くは、購入後に
・傷んだ柱や梁などの構造材
・電線や水道管などのインフラ
・キッチンなどの水回り設備
を全て新品に更新し、入居後のトラブルを徹底的に排除するようにしています。
その結果、長期に渡って建物の健全性を担保し、安定的な満室を維持することが出来れば、運営中のクレームに悩まされることなく、かけたコスト以上の収益を得続けることが可能となるのです。
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「安い」には理由がある
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さて、今回のコラムはいかがだったでしょうか？
そもそも、築古のボロ物件が安いのは、不人気という理由だけではありません。
数十万キロレベルの、過走行の中古車が格安で売られているのと同様に、
・現状のままでは長く使えない
・長く使うにはコストが掛かる
というデメリットが存在するから、その価格がつけられていることが多いんですね。その事実に目を背け、超高利回りばかりを追い求めていたら、後で手痛い目に遭うのは明白ですよね？
つまり、ボロ物件のリフォームは「お化粧レベル」の表面的なものではなく、10年20年という長期の賃貸にも耐え抜く、抜本的な工事が不可欠だということ。
確実な資産形成を目指すなら、長期的な目線を持ち、目先の利回りが下がったとしても、しっかりとリフォームコストを見積もってください。
エンジンやサスペンションがへたった中古車に、ワックスを掛けても意味がないのと一緒ですよ！
というわけで、今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
