〜 脇田雄太コラム 第31回 〜 「完璧な物件はこの世に存在しない」
こんにちは！ボロ物件投資家の脇田雄太です。
大都市圏のアパマン投資が、物件価格と維持コストの高騰によって軒並み苦戦する中、地方のボロ物件が近年大きな脚光を浴びています。
その理由は、手持ちの資金で購入出来る物件価格の安さと、超が付く高利回りが得られること。
その結果、多くのボロ物件投資家が魅力的に感じる、都市圏の郊外にある利便性の良い築古物件などは、半ば奪い合いになっているようです。
誰だって、より良い物件をより安く買いたいもの。
もちろん、私だってその1人です。
しかし、 “完璧な物件”を探し求めていたら、いつまで経ってもボロ物件は買えません。初心者なら、なおさらです。
では、より確実に物件を購入するためには、やはり妥協するしかないのか…というと、そうでもないのです。
今回は、そんなテーマで解説してみたいと思います。
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希望どおりの物件は買えない？
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例えば、ボロ物件投資家のAさんが、とある地方都市でボロ戸建を探していたとしましょう。
Aさんは毎日、複数の不動産ポータルサイトを巡回し、不動産会社さんへ連絡を取り、「こんな物件が出れば教えて下さい」という依頼を繰り返しました。
Aさんの条件は以下のとおりです。
・建物やインフラの状態が良好
・広い間取りで使い勝手が良い
・中心部に近くて利便性が高い
そんな物件を、
・100万円以下で購入したい
果たして、Aさんは希望どおりの物件を買えたのか？というと、おそらくそうはなっていないでしょう。
なぜなら、自分の条件を完璧に満たす物件はこの世に存在しないか、あるいは手に入らないからです。
そもそも、多くの人が欲しがるような、立地も建物の状態も良い物件だったら、売主さんは安く売る必要がないですよね？
万が一、タダでもいい！なんて太っ腹な売主さんがいたとしても、そんなお宝物件は自分のところに回ってくる前に、誰かが即座に買い付けてしまうものです。
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マイナスを上回るプラス
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より良い物件をより安く買いたい！
という投資家心理とは裏腹に、希望条件を満たす物件はそうそう出て来ません。
では、より確実に物件を手に入れるために、私たちは妥協しなければならないのか？というと、冒頭でも触れたようにそうでもないのです。
例えば、建物の状態が予想以上に劣化していたり、間取りが古すぎて使いにくい地方のボロ物件が、200万円という中途半端な価格で売りに出ていたらどうでしょう？
そのような面倒な物件はライバルが少ないため、指値交渉もしやすくなります。
交渉の結果、100万円以下に指値が通れば、浮いた資金でより充実したリフォームが出来ますよね？
また、敷地が狭くて駐車場が確保出来ない物件があるとしたら、
「近くに月極駐車場がないか？」
「空き地を貸してくれる住民がいないか？」
といった視点で、近隣を調査してみて下さい。
もし近くで駐車場が確保出来れば、マイナス要素も一気に払拭出来ますし、敷地内に駐車場がないという理由で、指値交渉も出来るはず。
要は、マイナスを上回るプラス要素を見出すことが出来れば、投資に見合う物件は見つかるというわけです。
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希望に近付く努力は出来る
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先ほども述べたとおり、自分の条件を満たす完璧な物件はこの世に存在しないか、
手に入れることは叶いません。
しかし、投資家自身が独自の視点を持ち、行動や交渉によってマイナス要素を払拭すれば、良い投資となる物件は確実に存在します。
実際、私自身も長崎の階段立地という、
・車道に面していない
・急な斜面に立地している
・階段の上り下りが大変
というマイナスばかりの不人気物件を、平地物件の100分の1以下という激安価格で購入し、大きなプラスを積み重ねて来ました。
完璧な物件は存在しないが
それに近付く努力は出来る
というマインドで、みなさんも物件探しを続けて下さい。
ライバルが多ければ、探すエリアを拡げることも重要ですよ。
というわけで、今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
