〜 脇田雄太コラム 第29回 〜 「不動産投資の参入ハードルは下がったのか？」
こんにちは！ボロ物件投資家の脇田雄太です。
突然ですがみなさんは、不動産投資についてどのようなイメージをお持ちでしょうか。
私が不動産投資を始めた20年くらい前は、「不動産投資」といえば、
・銀行から高額の融資を受け
・大都市部の比較的立地の良い
・アパートやマンションを買い
・満室経営で利回りを維持する
というイメージが一般的でした。
また、資金的にも安くて数千万円からという高額なイメージがあったため、資産家や高年収のサラリーマンなど、属性の高い人のみが参入出来る、ハードルの高い投資と考えられていたのです。
しかし、時代は移り変わり、そのイメージは大きく変わりました。
ここ十数年で、地方のボロ物件投資を筆頭とする少額の不動産投資が台頭し、資産や属性に関係なく、誰もが不動産投資を始められるようになったのです。
今や、無職やフリーランスの方でも、ある程度の自己資金さえ用意出来れば、銀行に頭を下げることなく、堂々と不動産投資が出来る時代です。
その一方で、安易な考えで参入して、失敗してしまう投資家が増えたことも事実。
今回は、そんな不動産投資の参入ハードルについて、少し語ってみたいと思います。
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メジャーな投資ジャンルに？
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地方のボロ物件は、大都市部のアパマンに比べれば圧倒的に安く、多くの投資家が参入しやすいことから、2010年代の後半あたりから不動産投資の1ジャンルとして、メジャーな存在となりつつあります。
そのきっかけの一つが、2018年に起きた大手地方銀行の不正融資問題。それ以前は、ある程度の年収や資産があればフルローンやオーバーローンも可能だったのが、それ以降は2〜３割の頭金を求められるようになったためです。
ある意味、まっとうな融資姿勢に戻ったともいえるものの、投資家にとってはたまらない話。その結果、アパマンを買いたくても融資が出ない…という状況になり、多くの投資家が少額でできる地方のボロ物件投資へと舵を切りました。
同時に、マネー雑誌やSNSなどを通じて不動産投資そのものの裾野が広がったことで、それまで属性や資金に乏しく、不動産投資に手が届かなかった人たちも、このジャンルに続々と参入することに。
そこに、全国的な空き家の増加やDIYブームの後押しも加わり、ボロ戸建て投資の知名度は一気に広がりました。
今後もその勢いは、続いていくと思われます。
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ボロ物件投資は簡単じゃない
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その一方、冒頭でも触れたように、安易な気持ちでボロ物件投資を始め、実績を残せないまま撤退する投資家たちが増えています。
例えば、激安でボロ物件を購入したものの、
・賃貸需要のないエリアで客付けができない
・建物の修繕費用の見込みが甘く、資金が不足する
という人たち。ボロ戸建て投資は、少額で始められるイメージがありますが、どんな物件でもいいわけではなく、物件選びには知識が必要。そもそも自己資金がカツカツという、無計画な参入による破綻も少なくありません。
また、最大限の高利回りを実現しようと、壁紙を貼り替える程度のリフォームで賃貸に出したところ、入居者からのクレームが多発するというのもよくある失敗例です。
・天井から雨漏りがある
・水道から赤水が出る
・フローリングがぶよぶよ
・ドアの建て付けが悪い
そうして入居者の不満が溜まり、短期で退去されてしまえば、期待した収益へ得られません。ここまで来て、「思ったよりも甘くなかった…」と途方に暮れる人も多いのです。
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きちんとリフォームしよう
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激安で買えるボロ物件は、そもそもが築古で空き家期間が長かったものも多いため、簡易なリフォームだけで入居者に清潔かつ、安全安心の住まいを提供することは容易ではありません。
不動産投資を安定して続けるには、長期入居を目指すことがポイント。
そのために、私たち大家はある程度の初期投資をして、安心して暮らせるお部屋を提供する必要があります。
例えば、壁紙などの表面的な手当てだけでなく、
・トイレやキッチンなどの水回り
・電気や水道管などのインフラ
・フローリングや床下の補強
さらには、必要に応じて
・柱や梁など建物の構造部分
にもきちんと手を入れ、20年30年後も健全な運営が出来る物件造りを目指してください。
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備えあれば憂いなし！
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そういう意味で、少額の資金で始められるボロ物件投資だとしても、修繕費まで加味すれば、ある程度の自己資金は必要。
例えば、50万円の自己資金しかなかったら、ボロ物件を購入できたとしても、その後の本格的なリフォームはできないでしょう。そして、表面的なリフォームに終始してしまうと、長期安定的な入居が望めなくなってしまいます。
「じゃあ、いくらあればボロ物件投資を始めて、安定的な運営ができるの？」
という質問への答えですが、個人的には、300万円以上の自己資金を用意しておけば、その後の運営リスクを大幅に下げることが可能と考えています。
もちろん、それより少ない自己資金で一発逆転的なボロ物件投資を行うことも不可能ではありません。が、その場合は相応のリスクを背負うことは理解しておいて下さい。
「備えあれば憂いなし」。
安易なマインドで参入して、手痛い失敗をしないよう、事前の備えは万全にしておきましょう。
というわけで、今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
