〜 脇田雄太コラム 第21回 〜 「ボロ物件の超高利回りは瞬間最大風速?」
こんにちは!
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
地方のボロ物件投資において、超が付くレベルの高利回りは、この投資最大とも言えるメリットです。
大都市部のアパマン投資において、表面利回り7〜8%レベルが優秀とされる中、地方のボロ物件投資では表面利回り20%超という、超高利回りも夢ではありません。
しかし、そんなボロ物件投資の利回りも、「長期安定的に維持する」ことは、なかなか難しいもの。
今回は、そんなテーマで書いてみたいと思います。
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瞬間最大風速に要注意?
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私の書籍やブログ、YouTubeでしっかりと勉強された方であれば、ボロ物件投資において「高利回りは長続きしない」ということを、よくご存知かと思います。
ボロ物件投資家さんの発信を見ると、
「利回り20%、30%は当たり前!100%超えも夢じゃない!」
とばかりに、超高利回りをアピールしがちです。
しかし、それはあくまで最初だけの「瞬間最大風速」…。
表面だけの手軽なリフォームを行っても、1年2年と時間が経つにつれトラブルが増え、修繕コストで利回りが下がるだけでなく、それが原因で
・短期で退去してしまう
・次の入居が決まらない
といったケースも増え、空室ロスも発生します。
最初だけ順風満帆で、どんどん右肩下がりで収益が悪化した挙句、最終的に
「誰も住まないボロ家→解体へ」となってしまえば、収支マイナスも覚悟せざるを得ません。
お金を増やすための投資なのに、トータルの収支がマイナスだったら、そもそも投資をする意味がないですよね?
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安心安全の物件を仕上げる
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そういったリスクを踏まえて、私が実践しているボロ物件投資は、物件購入後のリフォームで
・劣化部分をしっかり修繕
・水道や電気のインフラも更新
するなど、目に見えない部分まで手を入れるようにしています。
壁や床を可能な限り剥がし、隠れた部分まできっちりリニューアルすることで、安心安全の物件を仕上げるのです。
もちろん、手を入れた分をそのまま賃料に上乗せ出来るわけではありません。
結局、実質利回りは十数%前後に落ちるのですが、そのアプローチを実践しておけば、
・入居がすぐに決まる
・長期入居が実現する
・トラブルが少ない
ため、10年20年レベルの安定した賃貸運営が出来ます。
何より、お客さんに安心して住んでもらえるという実感がありますから、オーナー的にも物件に対する信頼が厚く、安心して保有できるんですね。
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投資に絶対の正解はない
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もちろん、投資に対する考え方はさまざまであり、「絶対の正解」というものは存在しません。
脇田自身が「これが一番儲かる!」と確信しているノウハウも、他の投資家さんから、「自分の手法のほうが正しい」「自分の方が儲かっている」と捉えられることも、珍しくありません。
冒頭で触れた高利回りもそう。
私自身は、多少低くても長期安定的な利回りを目指していますが、超が付く高利回りで客を付けた後で、「短期間で他の投資家に売却する」ような転売スキームを好む人もいます。
ただ、そのような一発勝負の綱渡りより、少しずつキャッシュフローを積み上げるような「地に足がついた経営」が私の性格に有っていますし、「20~30年後もこの投資を続けられる」自信を持てることのほうが、はるかに魅力的に感じます。
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安定した風速を維持しよう
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私がボロ物件投資のノウハウに自信を持っているのは、15年以上の長期に渡って
「順調に投資を拡大している」という点です。
特にコロナ禍以降は、ボロ物件を保有するオーナーさんが、「早いうちに家を手放さなければ!」というマインドから、より良い物件をより安く購入出来るチャンスが増えました。
地方の過疎化や少子高齢化がこれまで以上に進む日本において、この流れは今後より一層加速すると思われます。
そして、私自身の不動産投資家として紆余曲折を経てきた経験から、表面利回り100%超といった派手な数字は、長期的に維持することは困難であることも良く知っています。
台風のような瞬間最大風速を狙うのか…
それとも安定した風速を維持するのか…
みなさんはどちらを選びますか?
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。