〜 脇田雄太コラム 第20回 〜 「地元が良いとは限らない」
こんにちは！
ボロ物件投資家の脇田雄太です。
ボロ物件投資を始める上で、投資エリアを決めることはその後の投資を大きく左右する、とても重要なプロセスです。
とはいえ、投資エリアを絞り込むことは、特に初心者の方にとってハードルが高いこともまた事実。
結果的に、良く知った地元を投資エリアにする投資家さんも多くいます。
確かに、自宅に近いエリアでボロ物件を購入すれば、
・物件調査や購入
・DIYを含むリフォーム
・入居後の自主管理
がやりやすいですし、何より土地勘があるエリアですから、賃貸需要なども肌感覚で知っているはずです。
でも、ちょっと待ってください。
あなたが住んでいるエリアは本当に、ボロ物件投資に向いているのでしょうか？
ただ単に、「家に近いから」「土地勘があるから」という理由だけで、投資エリアを決めてしまっても良いのでしょうか？
今回は、そんなテーマで書いてみたいと思います。
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脇田も地元で探していた
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私の本でご存知の方も多いと思いますが、私自身も不動産投資を始めたばかりの2007年頃は、実家のある大阪を中心とした「近畿圏」で、物件を探していました。
泉佐野市の一棟RCマンションを皮切りに、２棟目も京都府内の築古戸建を売り出し価格の約半値で購入するなど、近畿圏で順調に物件を増やしていたのです。
しかし、あるタイミングから私は、近畿圏での買い増しを止めました。
別に、近畿を嫌いになったわけじゃありません（笑）
ではなぜかというと、ネットで物件を検索する中で、自分の条件に合う物件の大半が、大阪から遠く離れた場所に散在していることに気付いたからなんです。
例えば、大阪に隣接している
・京都府
・兵庫県
・和歌山県
・奈良県
において、投資に向いた格安物件は都市部にほとんど存在せず、市街地から遠く離れた郊外や田舎でしか、見つからなかったのです。
投資エリアが散在すれば、投資効率が悪くなるのは明らかです。
「このまま何の戦略もなく漫然と物件を増やし続けたら、近い将来、合理化できない間接コストに足を引っ張られることになるな…」
そう感じた私は、その日の夜から検索条件を大幅に変更し、検索範囲を近畿圏から全国へ広げたのです。
投資エリアの散在で疑問を感じたのに、検索範囲を全国に広げるってどういう意味！？と、不思議に思う方がいるかも知れません。
いえ、私は投資エリアを広げたかったわけじゃないんです。
私は地元にこだわらず、集中してボロ物件投資が出来るエリアを探すために、検索範囲を全国に広げたのです。
その結果、
・北海道
・東 北
・九 州
などの地方都市に、格安物件が多数あることが分かりました。
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長崎という私の読みは当たった
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最終的に私は、いくつかの候補を絞った上で
・物件価格が激安で高利回りを狙える
・賃貸需要があり、一定の賃料も見込める
九州北部の長崎市に、投資エリアを決定しました。
長崎という九州の地方都市は、東京や大阪から距離的に遠いですが、空港から飛行機に乗れば日帰りが十分に可能ということも、選んだ理由の１つ。
エリアを集中すれば、
・リフォームや管理が一元化出来る
・無駄な間接コストを圧縮出来る
わけで、飛行機代や宿泊費を考慮したとしても、十分にペイできたのです。
そして結果的に、私の読みは当たりました。
最初に長崎市内に木造アパートを購入して以降、市内で次々と格安の物件を見つけることができたんですね。
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エリアの選択と集中
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大阪で生まれ育った私が、それまで縁もゆかりもなかった、長崎市というエリア
に投資を集中出来たことは、人生の大きな転機となりました。
もし私がそのまま、近畿圏のあちこちに散らばる物件を、数多く抱えていたとしたら、今頃は手間やコストの割に、大して儲からない投資家になっていたかも知れません。
「選択と集中」という有名な言葉がありますが、ボロ物件投資に関しても、エリアの選択と集中は、真剣に検討すべきだと思います。
これからボロ物件投資を始めるみなさんもなるべく早い時点で、自分に合った投資エリアが見つかるよう視野を広げてみて下さい。
規模を拡大してから、やり直しは出来ませんよ。
今回はこのへんで。
脇田雄太でした。
