築古物件投資のメリット・デメリット|利回りのよいボロ家・ボロ物件で不動産投資|長崎の脇田雄太事務所

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ボロ物件投資のメリット・デメリット

高利回り×ボロ物件

 『ワッキー流「200万円台」ボロ物件"連続投資"術』『不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう』『リスクと闘う不動産投資!──投資手法、購入、修繕、老朽化、退去、競合などあらゆるリスクを恐れない強い大家になる方法』などの不動産投資関連書籍を執筆し、自らも長崎に10棟50室超を保有する「ワッキー」こと脇田雄太は、不動産投資初心者の方に築古物件――いわゆるボロ戸建て・ボロアパート――をおすすめしています。ボロ物件にはどんな魅力や価値があるのでしょうか? 気をつけておきたいポイントは? 築古物件投資のメリット・デメリットについてご紹介していきます。

ボロ家・ボロ物件に投資するメリット

メリット1 現金購入でローン返済ゼロ

 築30年を経過した長崎の古い戸建てや古いアパートの中には300万円未満で市場に出回っている物件も多く、なかには150万円のアパートや50万円の戸建てといったものも存在します。無理してローンを組まずとも、手持ちのキャッシュで購入できるのがこうした低価格物件のメリットです。

 高額のローンを組まずに不動産投資を始められます。築古物件投資なら手軽に不動産投資を始められ、手堅く安定的に収入を得ることが可能です。

メリット2 5~3年程度で投資元本を回収可能

 そしてここがポイント!長崎においては、築年数が経過した築古物件も比較的新しい物件も、賃料にはそう大きな差がないのをご存じでしょうか?同じエリア、同じ間取りなら3割程度の賃料の差があるだけです。ということは、できるだけ低価格のボロ物件に投資したほうが賢いということになります。

 ボロ物件の場合は仕入れ価格が低いので投資利回りがよく、5~3年程度で投資した元本を回収できることもあります。これがローンを組んで買った物件となると、そうはいきません。

メリット3 入居者の確保がしやすい

 長崎のような地方部では特に、住まいを借りる際、いわゆる「コスパ(費用対効果)」を重視する傾向にあります。たとえベースが築古物件であっても、安心・安全が担保され、かつ適切に水回りや床・壁・天井がリフォームされ、しかも賃料もお手頃となればしっかり入居してくれるということです。

 だからこそ、投資するならまずはボロ家・ボロ物件というわけです。激安で買って、モダンでセンスのよいリフォームを施し、快適な住み心地の物件を提供できれば、ごく短いスパンで満室にできます。築古物件だから空室が出るのは仕方がない、ということはありません。

メリット4 住まいの再利用は、空き家問題を抱える日本への貢献

 空き家・空室が急増している昨今。それらを有効活用する不動産投資は長崎だけでなく国全体への貢献でもあると言えます。長崎での不動産投資は日本全体のためにもなる──これは、脇田の信条でもあります。

ボロ物件に投資するデメリット

デメリット1 手間暇がかかる

 ハウスメーカー等の新築投資や既に満室の中古物件を購入するのであれば、ある意味手間いらずの投資ができます。但し、手間暇を省略できた分、誰かが利益をのせるため、肝心の利回りが下がってしまいます。その点、ボロ物件投資なら、全ての工程を自分で管理していきますから、充分な高利回りを確保しやすくなります。

デメリット2 物件を見極める目が必要

 仕事柄、膨大な数の築古物件を見てきましたが、投資に向いているとは思えないものも多くあります。たとえば川沿いにある物件や地盤の軟弱な場所に建つ物件などです。こうしたボロ物件は要注意。他の建物なら不要な地盤修復工事が必要となり、余計な出費がかさむからです。新築なら更地の状態で改良できますが、上物があるとそれだけで工程が複雑になり、相応に費用がかかります。こうした条件のものは避けなければなりません。

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