不動産投資よくある失敗談|利回りのよいボロ家・ボロ物件で不動産投資|長崎の脇田雄太事務所

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不動産投資よくある失敗談

 不動産投資で成功するには、過去の失敗に学ぶことが大切です

 家族の幸せな未来のため、より安定した老後や生活設計のために、多くの方が給与所得のほかに何か収入源を得たいと考えています。そんな方におすすめしたいのが不動産投資、なかでもローンなしではじめられる築古物件投資です。なぜなら、世界情勢や為替相場の影響を直接的に受ける株やFX、また自分でコントロールできる要素の少ないローンを使った不動産投資とは異なり、より堅実で安全に資産を運用できるからです。

 しかしそうした魅力がある一方で、多くの方が築古物件投資に馴染みがあまりないのもまた事実です。自ら10棟50室超を保有し、いわゆるボロアパートやボロ戸建てを中心に不動産投資で資産を構築してきた脇田が、不動産投資でよくある失敗のなかから一例をご紹介します。

不動産投資で失敗する理由

 最も典型的な失敗例は投資戦略があいまいなことです。例えば、自分の考え方や資産背景、本業とのバランスを考慮して自分に合った投資戦略を考えていなかった場合がこれにあたります。

 正しい投資戦略を持たない状況で無理なローンを組むことほど危険なことはありません。投資は資産を残すために行うものです。資産ではなく負債を背負い込むなんてことにならないよう充分な準備をしてから不動産投資に臨みたいものです。

 だからこそ脇田は、手元にある現金で購入できる築古戸建て、築古アパートの投資をおすすめするのです。

 最大のリスクは無知とコスト

不動産投資を行う上でのリスクは二つあると思います。一つは無知、もうひとつはコストです。

ある大地主の方のおはなし

 ある地主さんが、大手ハウスメーカーのすすめで、豪華な新築アパートを建設しました。コストを掛けて、太陽光発電やオール電化など、最新の設備が導入された立派な仕様の建物を発注したため、一見しただけで素晴らしいとわかる豪華な建物が完成しました。

 募集賃料がエリア内の相場より、やや高かったこともあり、入居者は七割程度と低調だったものの、ハウスメーカーの賃料保証で補填されていたため、特に問題を感じることはありませんでした。 しかし、新築後7年、10年と経過していくうちに、徐々に、建物の修繕費がかかるようになってきました。また、空室率が上昇してきたことから、ハウスメーカーの担当者から、「賃料保証の補償額を半年後から見なおしさせてください。契約書にも、二年ごとに改定すると記載されています」と通知がありました。保証賃料が引下げられたことで、賃料収入の殆どがローンの支払いに消えるようになりました。新築時にお金をかけてつけた設備も、今では時代遅れになってしまっています。

 このオーナーは、「新築時にコストをかけすぎたのが失敗だった。家賃に合った適正な設備のみを導入し、コスト削減を徹底していれば、こんなに支払いの負担が増えることもなかったのに」と後悔しましたが、後の祭りでした。これは、極端な例ではなく日本全国どこでも当たり前のように発生している事例です。

 私の知人の例ですが、新築当初の3万8千円だった保証賃料が、新築後10年の段階で8千円に引下げられてしまいました。 これは誤植ではなく、本当に3万円引下げられ、8千円になってしまったのです。 この知人も、銀行でお金を借りて、コストを掛けた立派なアパートを建てていました。

 そのため、家賃が下がってからは、毎月の収支はマイナスとなり、「何のためのアパート経営かわからない」と嘆いていました。彼らは、賃料保証についての知識がなかったために、あとで後悔するはめになりました。そういう意味で、無知は非常に大きなリスクといえます。

 また、それ以前の問題として、建物にコストをかけすぎていなければ、賃料保証がいくら下がっても、収支はマイナスにならなかったということも考えられます。極端な話、安い物件を現金で買っていれば、どんなに収入が減っても、支払いに窮することはないのです。つまり、コストは、不動産投資を行う上で、非常に大きなリスクであり、コストを抑えることが、失敗を防ぐことにつながるのです。

脇田はリスクも考慮したパートナーです

 「不動産投資を始めて、お金に困らない人生を手に入れたい」誰でも、不動産投資にチャレンジする前は、そんな大きな夢を持っていると思います。しかし、同時に注意しなければならない点もあります。それは、不動産投資を行う場合、「不動産投資の良い面だけではなく、リスクについてもしっかりと考える必要がある」ということです。

 空室率のアップや家賃下落、入居者とのトラブルといった、アパート経営そのものに関するリスクはもちろん、金利上昇やリフォーム・建築費の上昇といった経済動向に関連するリスク、台風、地震などの自然リスクまで、気をつけなければならない点は、本当に多くあります。リスクだらけの大家業で成功するためには、投資開始前から、目標をしっかりと定め、その目標を達成するための方法と、その方法を選択した場合に発生するリスクを比較検証しながら、慎重に運営を進めていくことが不可欠です。リスクを念頭に置いた不動産投資コンサルティングも丁寧に行っていますので、お気軽にご相談ください。

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