不動産投資の始め方~入門編~|利回りのよいボロ家・ボロ物件で不動産投資|長崎の脇田雄太事務所

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不動産投資の始め方~入門編~

自分の目的に合った不動産投資法とは

 「自分の目的に合った不動産投資法とはどんなものなのか」という問いに正解はありません。目指す目標や資産背景が違えば、とるべき手法も当然、変わってきます。しかし、できるだけ自分にとって初期投資額が少なく、しかも運用次第で安定したリターンが得られるものを選びたいところ。所有物件ゼロから始めて10棟50室超の物件を保有し、長崎を中心に不動産投資を行ってきた脇田が、依頼者様に合った物件を紹介します。

投資手法は十人十色

 不動産投資物件には実にさまざまなものがあります。昨今ではシェアハウスのような目新しい投資先も出てきました。

 しかし、脇田がおすすめするのはむしろ、昔から存在しているオーソドックスな不動産物件です。ここからは、そうした主な不動産物件について、初心者の方にもわかりやすくメリット・デメリットを明らかにしていきます。

一戸建て
メリット
  • 借り手の多くがファミリー層で、一度入居すれば長期にわたって住み続けてくれることが多いので、管理にかかる労力やコストはアパートやマンションに比べて小さくなる傾向にある。
  • 集合住宅に比べると入居者からのクレームなどが少なく、この点でも扱いやすい。
デメリット
  • 拡大のスピードが遅い
  • 手間に対して収入が少ない
  • 一棟に対して複数の入居者があるアパートやマンションに対し、一戸建ては一軒に1人(家族)の入居者のみ。
  • 入居募集もリフォームも1軒ずつ実施していかなければならず、管理がやや大変。
一棟アパート
メリット
  • 投資効率が良い。
  • 1世帯しか住めない戸建てと建築費用は何倍も変わらないのに、アパートなら部屋の数=入居世帯の数だけ賃料が得られる。
デメリット
  • 競合が多い。
  • それだけに、ほかにはない魅力や付加価値がないと借り手がつかず、十分な投資効果が望めない可能性もある。
区分所有(マンション)
メリット
  • 一棟単位のマンションはさすがに手が出なくても、区分所有でしかも中古物件であれば利便性の高い都心でも数百万円台から購入でき、適切なリフォームを施せば魅力ある賃貸物件として借り手もつきやすい。
  • 自分で土地を探して、上物を建てるのはコストや労力の点でも非現実的だが、中古物件の区分マンションならとてもリーズナブル。
デメリット
  • 区分所有なので、管理費や修繕積立費について金額や支払の期日などは自分で決めることができない。
  • 戸建て同様に拡大のスピードが遅い。

ボロ物件投資の目的は資産価値ではなく毎月のキャッシュフロー

 上記に各投資先の特徴を述べましたが、実際、ボロ物件投資の目的は毎月のキャッシュフローにあります。ボロ物件投資で重視されている項目は、土地や建物の資産価値ではないのです。投資効率を突き詰めていくと、お金が入ってくる仕組みをいかに低いコストで構築できるか?という考えに繋がります。ボロ物件ですからリフォームの手間はかかります。しかし、手間のかからない不動産投資は利回りも低くなるのが通常です。

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